Zu Lebzeiten: Welche Vorkehrungen sollte man als Erblasser beim Erbe treffen?

Der Eintritt des Todesfalls – das passiert mit der Immobilie

Mit fortschreitendem Alter stellt sich für viele Menschen unter anderem auch die Frage, wie es nach dem Versterben mit der Immobilie weitergeht. Dabei gibt es zuerst einmal durch das Erbrecht keine wirklichen Besonderheiten. Mit dem Ablegen wechselt das gesamte Vermögen auf den oder die Erben über – so auch die Immobilien. Nachdem der neue Besitz des Erbens im Grundbuch nach dem Versterben eines Angehörigen nachgewiesen werden muss, wird das Grundbuch durch den Tod einer Person unrichtig. Wie mit dem Objekt nach dem Tod umgegangen werden sollte und welche Besonderheiten es dabei gibt, haben wir einmal
übersichtlich in diesem Artikel zusammengetragen.

Der Besitz geht über

Um zu erklären, wie es nach dem Tod mit einer Immobilie weiter geht, hilft ein praktisches Beispiel. Nehmen wir an, ein Verstorbener mit einem Objekt in beliebter Lage wie etwa Berlin ist alleiniger Eigentümer und es gibt lediglich einen Erben. Ist kein Testament vorhanden, gilt das gesetzliche Erbrecht mit der festgelegten Erbfolge. Wenn die Person verstorben ist, wandert der Gesamtbesitz in die Hände des Hinterbliebenen. Mit dem Eintreffen des Todes wird das Grundbuch nichtig und unrichtig. Nun muss der Erbe also nur noch einen Antrag einreichen, damit die Grundbucheintragung berichtigt wird. Je nachdem in welchem Bundesland der Erbe lebt, ist dafür das Grundbuchamt je Landkreis oder auch das Amtsgericht je Bezirk zuständig für die Anpassung. Hat der verstorbene Eigentümer mehr als einen Erben, wird rechtlich gesehen zunächst das Gleiche vorgenommen. Alle Erben werden mit dem Eintreten des Todes Eigentümer des Objektes. Das Grundbuch wird auch in diesem Fall unrichtig und die Erben müssen sich um einen Antrag auf Anpassung im Grundbuch bemühen. Bei mehreren Erben werden diese aber nicht mit bestimmten Anteilen als Eigentümer hinterlegt. Stattdessen treten sie als eine Erbgemeinschaft auf. Die Mitglieder werden dabei sogenannte Gesamthandeigentümer. Das bedeutet, dass die Mitglieder nicht im Alleingang über die Anteile verfügen, sondern dass gemeinschaftlich über das neu erworbene Eigentum bestimmt wird.

So steht es um die Erbengemeinschaft

Das Verfahren klingt in der Theorie zunächst plausibel. Das bedeutet aber auch, dass sich die Gemeinschaft immer absolut einig darüber sein muss, wie mit dem Objekt nach dem Ableben des Angehörigen verfahren werden soll. Möchte beispielsweise ein Erbe das Hau verkaufen, so kann er dies nicht allein. Stattdessen müssen sich alle Mitglieder der Gemeinschaft darüber einig werden, dass das Objekt verkauft werden soll. Und es gibt noch einen weiteren Fall. Ein Haus oder eine Wohnung kann schließlich auch im Besitz von mehreren Personen sein. Etwa im Falle einer Partnerschaft, bei welcher beide Partner als jeweilige Eigentümer im Grundbuch hinterlegt sind. Fachlich gesehen handelt es sich dabei um eine Bruchteilsgemeinschaft. Dieser Anteile bedeutet nicht, dass die Person über eine bestimmte Fläche am Eigentum verfügen kann, sondern, dass es sich viel mehr um einen idealen Anteil handelt. Meist ist er Anteil in der Praxis aber frei handelbar. Damit kann also auch ohne die Zustimmung des zweiten Eigentümers das Haus verkauft werden, wenn dies im Sinne der Erben ist. Klar ist aber: Verstirbt einer der Eigentümer, so kann nur über den Teil dieser Person entschieden werden. Für den verbleibenden Miteigentümer des Hauses oder der Wohnung ändert sich zunächst einmal also nichts. Er erhält dafür einen weiteren Miteigentümer, nämlich den Erben oder die Erbgemeinschaft. Dies kann am Ende dazu führen, dass auf eine Auflösung der Gemeinschaft plädiert wird und das durch eine Teilungsversteigerung. Dann würde das Objekt komplett verkauft werden und der Erlös unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit gilt als beliebter Schutz

Häufig wird ein gegenseitiges Wohnrecht zu Lebzeiten vereinbart, um sich gegen einen Verkauf im Falle des Versterbens eines Eigentümers vorzubereiten. Damit würde ein Wunsch auf die Auflösung der Gemeinschaft scheitert, da der bisherige Miteigentümer ein Wohnrecht auf Lebenszeit vorweisen kann. Für eine Auflösung müsste zunächst erst das Wohnrecht gelöscht werden.

Professionelle Unterstützung bei Immobilienfragen

Das Feld der Immobilien ist breit gestreut und voller verzwickter Situationen. Da ist es kein Wunder, dass man als Privatperson oder Laie schon einmal den Überblick über Fristen, Regelungen und Gesetze verliert. Daher ist es umso wichtiger, sich rechtzeitig rechtlich und fachkundig beraten zu lassen, damit es hinterher keine bösen Überraschungen gibt.