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Vorstellung

Hier geben wir Ihnen Einblicke in die Interessantesten Themen unserer Zeit rund um die Immobilie

Häufig gestellte Fragen

Erbe: 10 wichtige Fragen und Antworten


Bei einem Trauerfall stellt sich die Frage nach der Erbschaft. Nicht jeder hat nennenswerte Güter, die es zu vererben gilt. Aber wenn es um Immobilien geht, sind nicht selten große Summen im Spiel. Oft stehen die Angehörigen unvorbereitet vor wichtigen Entscheidungen.

 

Der Erbfall tritt ein – wie sieht die gesetzliche Erbfolge aus?

 

Beim Tod des Erblassers gibt es zwei Möglichkeiten: Er hat ein Testament hinterlassen oder es tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Diese kennt Erben erster bis fünfter Ordnung. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, desto kleiner die Ordnungszahl. Das bedeutet: Kinder, Enkel und deren Nachkommen bilden die erste Ordnung, die Eltern und deren Nachkommen, also Geschwister sowie Neffen und Nichten des Erblassers gehören der zweiten Ordnung an.

 

Gesetzliche Erbfolge – was erbt der Ehegatte?

 

Der Ehegatte wird entgegen der landläufigen Meinung nach der gesetzlichen Erbfolge nicht Alleinerbe, sondern erbt nach der Erbquote. Sind Nachkommen der ersten Ordnung vorhanden, steht dem Ehegatten ein Viertel des Nachlasses zu, gibt es ausschließlich Angehörige der zweiten Ordnung, so erbt der Ehegatte die Hälfte. Nur dann, wenn es keine Angehörigen der ersten und zweiten Ordnung sowie keine Großeltern des Erblassers mehr gibt, wird der Ehegatte nach der gesetzlichen Erbfolge der Alleinerbe.

 

Kann ein Erbvertrag die gesetzliche Erbfolge aushebeln?

 

Es gibt den einseitigen Erbvertrag, in welchem der Erblasser alleine seinen Nachlass regelt, also ähnlich wie im Testament. Es gibt allerdings auch den zweiseitigen Erbvertrag, in welchem sich beispielsweise unverheiratete Partner gegenseitig zum Alleinerben bestimmen. Der Erbvertrag muss immer notariell beurkundet werden.

 

Was ist beim Testament zu beachten?

 

Beim Testament dagegen ist die Form nicht zwingend vorgeschrieben. Es kann als öffentliches notarielles Testament abgefasst werden, das meist angewendete ist jedoch das handschriftliche Testament. Es muss eigenhändig abgefasst werden, Ort, Datum und Unterschrift enthalten. Wichtig ist allerdings, dass weder Testament noch Erbvertrag die Pflichtteilsberechtigten ausschließen können. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

 

Wie hoch kann die Erbschaftssteuer ausfallen?

 

Auch die Erbschaftssteuer ist unterschiedlich und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad sowie der Höhe des Nachlasses. Angehörige erster Ordnung und Ehepartner genießen hohe Freibeträge. Der Freibetrag bei Ehepartnern liegt bei 500.000 €, bei Kindern und Enkeln beträgt er 400.000 €. Enkel, deren Eltern noch leben, erhalten einen Freibetrag von 200.000 €. Es gibt drei Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer, die günstigste ist die Steuerklasse I, die Ehe- und eingetragene Lebenspartner, Kinder und enge Verwandte betrifft. Je nach Wert des Nachlasses liegt die Steuer bei 7 bis 30 Prozent. In der ungünstigsten Steuerklasse III werden Steuern in Höhe von 30 bis 50 Prozent fällig.

 

Ist es möglich, eine Erbschaft auszuschlagen?

 

Es ist zu beachten, dass mit dem Antritt der Erbschaft auch der Eintritt in Rechte und Pflichten des Erblassers erfolgt. Das bedeutet, dass durchaus auch Schulden geerbt werden können. Daher ist es wichtig, sich innerhalb der gesetzten Frist von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft genau zu erkundigen. Denn nur innerhalb dieser Frist kann die Erbschaft ausgeschlagen werden.

 

Was tun, wenn die Erbschaft aus einer Immobilie besteht?

 

Zunächst ist es wichtig, sich als Alleinerbe oder Erbengemeinschaft ein aktuelles Bild vom Nachlass zu machen. Dazu muss die Immobilie bewertet werden. Das kann durch einen Gutachter oder einen Immobilienmakler geschehen. Außerdem ist zu prüfen, ob die Immobilie lastenfrei ist. Das betrifft sowohl Schulden als auch Rechte Dritter, beispielsweise ein eingetragenes Wohnrecht oder Wegerecht.

 

Erbengemeinschaft und Immobilien – was tun?

 

Wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie erbt, muss sie sich einigen, was mit dem Objekt geschehen soll. Es sind mehrere Möglichkeiten denkbar. Beispielsweise nutzt eine Partie die Immobilie selbst und zahlt die Miterben aus. Oder die Erbengemeinschaft besitzt das Objekt gemeinsam und teilt sich sowohl Unterhaltungskosten, beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung, als auch Mieteinnahmen. In den meisten Fällen wird jedoch der Verkauf des Objekts durchgeführt, häufig durch einen Makler.

 

Eine ererbte Immobilie verkaufen – wie geht das?

 

In diesem Fall wenden sich Alleinerbe oder Erbengemeinschaft am besten an einen versierten Makler. Dieser verfügt über die nötige Markttransparenz und Erfahrung. Außerdem ist der Makler mit den Regularien vertraut und kann die Erben in jeder Hinsicht entlasten.

 

Was geschieht, wenn die Angehörigen einer Erbengemeinschaft sich nicht einigen?

 

Schlimmstenfalls endet eine solche Erbauseinandersetzung vor Gericht. Aber so weit muss es nicht kommen. Es gibt die Möglichkeit, dass ein Angehöriger der Erbengemeinschaft sein Erbteil verkauft. Er kann auch eine Teilungsversteigerung herbeiführen oder nach Zahlung einer Abfindung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden.

Gemeinsames Haus: Was passiert nach der Scheidung?

Bei einer Scheidung ist das gemeinsame Haus in der Regel der größte und gleichzeitig der problematischste Vermögenswert für die Vermögensaufteilung. Die meisten Ehen funktionieren hinsichtlich der Vermögensverhältnisse als Zugewinngemeinschaft. Im Trennungsfall wird der Zugewinnausgleich gefordert, der in so einem Fall nicht einfach ist.

Sonderfall: keine Zugewinngemeinschaft

Betrachten wir zunächst den deutlich selteneren Sonderfall, dass keine Zugewinngemeinschaft existiert. Das wäre gegeben, wenn einer der Partner das Haus schon vor der Ehe besessen oder währenddessen geerbt hat. Der Zugewinn betrifft nur Vermögenswerte, die während der Ehe geschaffen wurden bzw. entstanden sind. Wer auf welche Weise einen Vermögenswert beschafft oder verdient hat, spielt dabei keine Rolle: Das Vermögen wird im Scheidungsfall hälftig geteilt. Vermögensgegenstände jedoch, die ein Partner schon vorher besessen hat, fallen nicht darunter. Wenn es hierbei um ein Haus geht, ist der Fall einfach: Der Partner, dem es gehört, behält es ohne jeden Ausgleich an den Ex-Partner. Schauen wir uns nun den weitaus häufigeren Fall des nötigen Zugewinnausgleichs an.

Vermögensteilung bei einer Zugewinngemeinschaft

Die Zugewinngemeinschaft wird stets dann angenommen, wenn das Paar keine gesonderten Vereinbarungen per Ehevertrag getroffen hat. Auch diese können übrigens einen Zugewinn nicht komplett aushebeln. Es ist also nicht möglich, dass ein Ehepartner als Alleinverdiener sich das während der Ehe angeschaffte Haus per Ehevertrag für den Trennungsfall sichert, nur weil er allein die Hypothek bezahlt hat. So eine Vereinbarung ist anfechtbar. Gehen wir daher vom einfachsten Normalfall der Zugewinngemeinschaft aus. Diese sieht wie erwähnt eine hälftige Aufteilung der Vermögensgegenstände vor. In Bezug auf das Haus gibt es prinzipiell vier Möglichkeiten:

  • #1: Beide Partner wohnen nach der Trennung weiter gemeinsam im Haus. Dieser Fall ist sehr selten. Praktiziert wird er manchmal, wenn zur Familie noch kleinere Kinder gehören.
  • #2: Ein Partner zieht aus, der andere bleibt im Haus und zahlt den Ex-Partner aus. Dieser Fall ist praktikabel, allerdings für den im Haus verbleibenden Partner mit einem relativ großen finanziellen Kraftakt verbunden. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Ist das Haus schon abbezahlt bzw. wie viel davon wurde schon abbezahlt? Wie viel Bargeld wurde in der Bauphase investiert? Lässt sich der Ex-Partner auf eine Ratenzahlung ein? Wenn ja, zu welchen Konditionen? Wenn nein: Erhielte der im Haus verbleibende Partner nötigenfalls von der Bank einen Kredit, um den Ex-Partner auszuzahlen? Solche Details müssen berechnet und verhandelt werden. Wiederum streben Ex-Ehepaare diese Lösung vorrangig an, um den gemeinsamen, noch kleineren Kindern ein Weiterwohnen im Haus zu ermöglichen.
  • #3: Beide Partner ziehen aus und vermieten gemeinsam das Haus. Das wird eher selten praktiziert, ist aber eine denkbare Lösung. Diese könnten wir unterstützen, indem wir die Hausverwaltung übernehmen.
  • #4: Das Haus wird verkauft. Die Ex-Partner teilen sich den Erlös. Diese Lösung ist emotional und finanziell die einfachste.

Der Hausverkauf im Zuge der Scheidung

Beim Hausverkauf ist in so einem Fall die Hilfe durch den Immobilienmakler nicht nur nützlich, sondern in den meisten Fällen unabdingbar. Dasselbe betrifft die Hausverwaltung, falls das Haus wie in #3 beschrieben vermietet werden soll. Warum ist das so? Nun, die betreffenden Vorgänge müssen unter einem gewissen Zeitdruck und dennoch effizient und ohne Verluste abgewickelt werden. Es droht nämlich mit dem Fortgang der Trennungsphase und erst recht nach der endgültigen Trennung handfester Streit. Das können sich sehr viele Paare, die sich zunächst relativ friedlich trennen, nicht vorstellen. Doch solange sie noch im gemeinsamen Haus wohnen, streiten sie sich tunlichst wenig. Wenn dann aber einer der Partner notgedrungen ausgezogen ist (vielleicht auch beide), haben beide Seiten nichts mehr zu verlieren. Sie möchten sich nur ihren Anteil am Besitz sichern und bewerten diesen relativ subjektiv. So könnte einem Partner einfallen, wie viel Bargeld er in der Bauphase ins Haus gesteckt hat. Fraglich ist, ob das stimmt und ob er es belegen kann. Dabei geht es regelmäßig um hohe Summen, um die es sich zu streiten lohnt. Alsbald werden beide Partner von ihren Anwälten, die daran verdienen, vielleicht zu einem Rechtsstreit gedrängt werden. Wenn sich dieser zuspitzt, könnte beispielsweise derjenige Partner, von dessen Konto momentan die Hypothek bezahlt wird, diese Zahlungen einstellen, weil er befürchtet, nicht zu seinem Anteil und Recht zu kommen. Daraufhin wird die Bank umgehend die Zwangsversteigerung einleiten. Am Ende verlieren beide Partner in einer Größenordnung Geld, an die sie nie gedacht hätten. Bei Zwangsversteigerungen wird meistens höchstens die Hälfte des tatsächlichen Wertes erzielt. Die Partner zahlen daher hälftig die Resthypothek ab, weil diese aus dem Erlös nicht abgelöst werden konnte, sind fortan verschuldet und haben gleichzeitig kein Eigentum mehr.

Fazit

Der Hausverkauf ist für den Scheidungsfall die eleganteste und finanziell schmerzarmste Lösung. Er sollte allerdings durch einen erfahrenen Immobilienmakler zügig abgewickelt werden, um Verluste zu vermeiden.

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Vermietete Immobilie verkaufen - worauf muss geachtet werden


Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, müssen Sie als Eigentümer einige Besonderheiten beachten. Im Wesentlichen geht es um die Vermietung: Ihre Mieter haben bestimmte Rechte.

 

Besonderheiten beim Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie

Mit dem Hausverkauf treten Sie Ihre Pflichten und Rechte als Vermieter ab: Sie gehen auf den Käufer über. Die Mieter benötigen in so einem Fall eine Sicherheit, welche ihnen der §566 BGB gewährt, der sinngemäß bedeutet, dass ein Hausverkauf oder -kauf die Miete „nicht bricht“. Das bedeutet: Der neue Eigentümer muss die bestehenden Mietverhältnisse zunächst unverändert übernehmen. Das kann den Verkauf erschweren, weil es die wirtschaftlichen Entscheidungen des Käufers in puncto Vermietung erschwert. Es gilt generell: In wirtschaftlich starken Regionen, in denen bei Neuvermietungen höhere Mieten durchsetzbar wären, ist es grundsätzlich schwerer, ein vermietetes Haus zu verkaufen. In einer schwachen Region kann es leichter sein, wenn der Käufer die Mieteinnahmen als lohnenswerte Einnahmequelle betrachtet und froh ist, dass das Haus schon vermietet ist. Es kommt noch ein weiterer Punkt hinzu: Generell gibt es weniger potenzielle Kaufinteressenten für ein vermietetes Haus. Sie lassen sich in zwei Gruppen einteilen:

 

  • Kapitalanleger
  • Selbstnutzer, welche beim vermieteten Einfamilienhaus die Kündigung des bestehenden Mietvertrages anstreben

Sie können aber mit Ihren Mietern vor dem Verkauf einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Dem können, müssen die Mieter aber nicht zustimmen. Indes ist die Zustimmung nicht so sehr unwahrscheinlich, wenn Sie Ihre Mieter abfinden und ihnen im Idealfall sogar neue Wohnungen vermitteln können. Hierbei unterstützen wir Sie im Rahmen unsere Tätigkeit als Immobilienmakler und in der Hausverwaltung. Wir verfügen über ausreichend viele Kontakte und Kenntnisse, um Ihre Mieter neu unterzubringen.

 

Vermarktung der vermieteten Immobilie

Auch bei der Vermarktung gibt es Besonderheiten. Sie sollte sich vorrangig an die erste Gruppe der Kapitalanleger richten, weil diese am interessantesten ist. Das Exposé wäre für diese Gruppe wichtiger als ein Besichtigungstermin. Wenn wir für Sie die Vermarktung übernehmen, kalkulieren wir im Exposé von vornherein die Mietrendite mit ein. Es gibt in der Tat Käufer, die allein für die Kapitalanlage ein vermietetes Haus kaufen, ohne es gesehen zu haben. Es geht also um Zahlen und nochmals Zahlen. Diese bereiten wir für Sie auf. Der Unterschied zum Verkauf an Selbstnutzer ist gravierend: Personen, die ein Haus kaufen, um es zu bewohnen, lassen sich vorrangig emotional überzeugen. Sie sehen es und „verlieben“ sich darin (oder auch nicht). Die finanzielle Kalkulation ist für sie nur insofern interessant, ob sie sich das Haus leisten können oder nicht. Kapitalanleger hingegen kalkulieren absolut nüchtern. Die Bewertung der Immobilie steht dann auch auf einer anderen Grundlage. Es wird das Ertragswertverfahren angewendet, das sich explizit auf die Rendite bezieht und sich dadurch in wesentlichen Punkten von dem sonst üblichen Vergleichswertverfahren (für Immobilien zur Selbstnutzung) oder auch dem Sachwertverfahren unterscheidet.

 

Vermietete Immobilie vermarkten: Besichtigungen beim Hausverkauf

Natürlich ist es nicht die Regel, dass die Käufer das Objekt gar nicht anschauen. Meistens besichtigen sie es durchaus, allein schon zwecks Überprüfung des baulichen Zustands, den sie mit der Darstellung im Exposé abgleichen. Die Besichtigung ist mit Ihren Mietern abzusprechen. Das schreibt das sogenannte Besichtigungsrecht vor. Es bestimmt: Sie als Vermieter sind ebenso wie wir als der von Ihnen beauftragte Immobilienmakler berechtigt, die Wohnungen für die Besichtigung zu betreten. Auch Ihre Hausverwaltung hat in Ihrem Auftrag dieses Recht. Es gelten hierfür laut Gesetz folgende Rahmenbedingungen:

 

  • Besichtigungen dürfen nur zu angemessenen Tageszeiten erfolgen. Allgemein gelten die Zeiten von 10:00 bis 13:00 Uhr und 16:00 bis 18:00 Uhr als akzeptabel.
  • Sonn- und Feiertage sind nicht vollkommen von den Besichtigungsterminen ausgeschlossen, müssen aber die absolute Ausnahme bleiben.
  • Sie müssen als Vermieter einen Besichtigungstermin Ihrem Mieter spätestens 24 Stunden im Voraus ankündigen. Die übliche Zeitspanne beträgt allerdings ein bis zwei Wochen. Ihr Mieter muss den Termin bestätigen, ansonsten muss er nicht anwesend sein.
  • Auf Urlaubszeiten des Mieters müssen Sie bei den Besichtungsterminen Rücksicht nehmen.
  • Der Mieter muss Sie nicht permanent einlassen. Die gängige Rechtsprechung geht davon aus, dass zwei Stunden Besichtigung pro Woche zumutbar sind.

Besonderheiten beim Kaufvertrag

Im Kaufvertrag muss die Vermietung vermerkt werden. Als Verkäufer benennen Sie im Vertrag die konkreten Rechte, Kautionen und Pflichten, die sich daraus für den Käufer ergeben.

 

Wir unterstützen Sie gern beim Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! 

Auswandern und der richtige Umgang mit der Immobilie


Auswanderer, die gleichzeitig Hausbesitzer sind, müssen überlegen, was mit ihrer Immobilie geschehen soll. Es gibt die verschiedenste Möglichkeiten zwischen Verkauf, Vermietung und auch einfach dem Leerstand. Falls das Auswandern doch keine so gute Idee war, könnten Sie ohne Probleme in Ihr altes Zuhause zurück.
Doch ist das wirklich eine gute Idee? Schauen wir uns die Optionen an.

Wann sollten Sie als Auswanderer über Ihr Haus nachdenken?

 

Wenn die Koffer gepackt sind und der Flieger schon wartet ist es definitiv zu spät. Machen Sie sich spätestens ein Jahr vor dem Auswandern Gedanken über Ihre Immobilie. Wie auch immer Sie damit umgehen: Es müssen Vorbereitungen getroffen werden. Verkaufen und Vermieten braucht seine Zeit, selbst ein Leerstand müsste organisiert werden – denn es muss jemand ein Auge auf Ihr Haus werfen, den Rasen mähen und auf den technischen Zustand achten. Als Hausverwaltung können wir das für Sie übernehmen, doch selbst dieser relativ unkomplizierte Vorgang führt zu Abklärungsbedarf. Ihre Überlegungen haben immer einen gewissen Hintergrund. Falls Sie jetzt schon mit dem Gedanken an das Auswandern spielen: Bedenken Sie, dass Sie mindestens ein Jahr, wenn nicht noch länger, allein über den Entschluss selbst nachdenken werden. Dieser ist schwerwiegend, denn Sie hinterlassen immer jemanden, den/die Sie so schnell nicht wiedersehen werden. Wenn Sie sich dann entschlossen haben, denken Sie nochmals relativ lange über Ihr Haus nach.

 

Auswandern für immer oder auf Zeit?

Dieser Punkt ist sehr wichtig und hängt von mehreren Faktoren ab. Lassen Sie sich diese durch den Kopf gehen, auch wenn Ihr Empfinden sagen sollte: Ich will nur weg, und zwar für immer. Es gibt für so ein Gefühl verschiedene Gründe, die sich aber verflüchtigen können.
Einflüsse auf so eine Entscheidung sind: 

  • Ihr Lebensalter: Sollten Sie demnächst in Rente gehen und keine nahen Angehörigen mehr in Deutschland haben, könnte es sein, dass Sie wirklich für immer auswandern. Sollten Sie sehr jung sein, kann in Ihrem Leben noch alles Mögliche passieren – auch Ihre Rückkehr nach Deutschland.
  • Ihr Motiv als Auswanderer: Nehmen wir an, Sie sind wirklich jung und haben auf schmerzliche Weise eine Liebe verloren. Ihr unglaublich starker Impuls ist nun das Auswandern. Doch glauben Sie uns: Nichts ist flüchtiger als Liebesschmerz, wenn Sie erst einmal in der Fremde angelangt sind.
  • Ihre Fähigkeiten: Sie müssen im Ausland sowohl beruflich als auch sozial und natürlich sprachlich zurechtkommen. Möglicherweise ist das schwieriger, als Sie anfangs geglaubt haben. Dann kehren Sie zurück.

Es sollen all dies keine Argumente gegen das Auswandern sein. Sie sollen nur darüber nachdenken, um sich in Bezug auf Ihre Immobilie alle Optionen gut zu überlegen.

 

Können Sie das Haus einfach leer stehen lassen?

 Das wäre theoretisch denkbar, weil wir als Hausverwaltung Ihre Immobilie dann zu geringen Kosten betreuen würden. Einige uns bekannte Immobilien Besitzer haben sich für diese Variante entschieden. Sie hatten dafür unterschiedliche Gründe: 

  • Ein Hausbesitzer war noch keine 40 Jahre alt und wollte sich wegen privater Schwierigkeiten eine Weile im Ausland den Wind um die Nase wehen lassen. Zwar dachte er schon ernsthaft ans Auswandern, doch eigentlich war es eher ein Probieren. Nach sechs Jahren war er wieder da und froh, dass er Immobilien Besitzer geblieben war.
  • In einem anderen Fall stand ein Ehepaar knapp vor der Rente. Es wanderte aus und wollte das Haus einem Kind überlassen, das es aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht beziehen konnte. Also ließ das Ehepaar das Haus für einige Jahre leer stehen.
  • In einem dritten Fall ließ eine Dame von Anfang 50 das Haus zunächst leer stehen und beauftragte uns mit der Verwaltung. Nach vier Jahren bekamen wir von ihr den Verkaufsauftrag: Sie blieb endgültig im Ausland, wo sie einen neuen Partner gefunden hatte.
 

Haus vor dem Auswandern verkaufen

 Der Verkauf ist die unkomplizierteste Variante, wenn Sie auswandern. Sie sind dann flüssig und können sich mit dem Geld im Ausland gegebenenfalls ein neues Haus kaufen. Dasselbe gilt, falls Sie doch zurückkehren. Als erfahrene Immobilienmakler wickeln wir den Verkauf für Sie ab, bevor Sie auf Ihre große Reise gehen.

 

Auswandern und Haus vermieten

 Auch hierbei unterstützen wir Sie als Immobilienmakler. Die Vermietung lässt Ihnen die Hintertür offen, das Haus vielleicht selbst wieder zu nutzen, wenn Sie zurückkehren sollten. Auch bei Immobilien, die schon lange im Familienbesitz sind, denken viele Menschen an die Vermietung. Sprechen Sie uns an: Wir finden solvente Mieter für Sie! 

 

Baufinanzierung - Auf was muss ich beim Kauf achten


Ein Hauskauf will bezüglich der Finanzierung gut durchgerechnet sein. Es geht um die Höhe des nötigen Eigenkapitals und um die Relation zwischen Zins und Tilgung. Als Immobilienmakler unterstützen wir Ihre Baufinanzierung.

 

Bedeutung der Finanzierung

Der Immobilienkauf ist für Privatleute fast immer die größte finanzielle Investition ihres Lebens. Er muss sorgfältig berechnet werden, zumal die Rückzahlung der Hypothek in der Regel einige Jahrzehnte dauert. Der Finanzierungsplan ist daher der erste Schritt einer jeden Baufinanzierung: Hierbei stellen Sie den Kaufpreis Ihrem vorhandenen Eigenkapital gegenüber und wissen dann, wie viel Fremdkapital Sie noch benötigen. Bedenken Sie auch die Nebenkosten für

 

  • die Grunderwerbsteuer,
  • die Provision für den Makler,
  • die Notarkosten sowie
  • eventuelle Erschließungskosten des Grundstücks.

 

Gehen Sie pauschal von 10 bis 12 Prozent Nebenkosten aus, die Sie mit Eigenkapital abdecken sollten. Der Hintergrund: Falls Sie Ihr Haus wieder verkaufen müssen, erhalten Sie diese Kosten vom Käufer nicht zurück. Aus diesem Grund verlangen die Banken meistens mindestens 15 Prozent Eigenkapital. Falls Sie mehr aufbringen können, ist das immer gut. Der Idealfall wäre die Abdeckung der Kaufnebenkosten + 20 Prozent der reinen Kaufsumme aus Eigenkapital, was einer Eigenkapitalquote von mindestens 30 Prozent des Kaufpreises entsprechen würde.

 

Monatliche Belastung berechnen

In Deutschland nehmen die meisten Menschen für den Hauskauf ein sogenanntes Annuitätendarlehen auf. Es gibt einige andere Varianten, die hierzulande aber sehr wenig nachgefragt werden. Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich einen festen Betrag, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Zinsanteil ist anfangs sehr hoch (98 bis sogar 99 Prozent), der Tilgungsanteil dementsprechend niedrig. Im Laufe der Jahre wächst der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil im gleichen Umfang sinkt, sodass die Rate immer gleich bleibt. Das hat natürlich Konsequenzen: Nach zehn Jahren etwa haben Sie noch nicht viel getilgt. Wichtig ist das, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt das Haus verkaufen möchten und den Kredit ablösen müssen. Eine wichtige Überlegung ist daher, wie hoch sie den anfänglichen Tilgungsanteil festlegen. Hierbei gilt: Zugunsten einer schnelleren Tilgung sollte er so hoch sein, wie Sie es sich leisten könnten, also eher zwei statt ein Prozent, vielleicht sogar noch höher. Neben dieser Überlegung spielen für die monatliche Belastung diese Faktoren eine Rolle:

 

  • Laufzeit des Darlehens
  • Gesamthöhe
  • anfänglicher Zins
  • Frist der anfänglichen Zinsbindung
  • Möglichkeit von Sondertilgungen

 

Die Laufzeit richtet sich nach Ihrem Lebensalter und Ihrem beruflichen Status. Wenn Sie verbeamtet und jung sind, können Sie eine sehr lange Laufzeit wählen. Wenn Sie selbstständig und älter sind, wird Ihnen die Bank keine lange Laufzeit gewähren. Eine lange Laufzeit bedeutet allerdings immer eine höhere Zinsbelastung, weil Sie dann sehr langsam tilgen. Andererseits sinken die monatlichen Raten. Der anfängliche Zinssatz kann sehr niedrig sein, wie wir das seit etwa 2015 beobachten. Das liegt an der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank, welche auch die Immobilien Zinsen drückt. Doch diese Politik kann sich wieder ändern, die Bauzinsen können also wieder steigen. Daher sollten Sie über die anfängliche Zinsbindungsfrist nachdenken. Wählen Sie diese zugunsten der gegenwärtig niedrigen Zinsen (Stand: Frühjahr 2021) sehr lang, verlangt die Bank etwas höhere Zinsen. Wählen Sie eine kurze Zinsbindungsfrist, erhalten Sie anfangs einen sehr niedrigen Zinssatz, riskieren aber, dass Sie in einigen Jahren bei der Verlängerung (Prolongation) oder Umschuldung des Darlehens deutlich höhere Zinsen zahlen. Ob das so kommt, wissen wir gegenwärtig nicht. Sie spekulieren also auf die Zukunft. Wenn Sie die genannten Eckdaten festgelegt haben und die Bank dem zustimmt, können Sie Ihre Monatsrate ausrechnen.

 

Wie viel Rate können Sie sich leisten?

Grundsätzlich können Sie so viel wie Ihre gegenwärtige Kaltmiete für die Hypothek bezahlen, doch so günstig kommen Sie meistens nicht davon. Ein Haus ist ja in der Regel größer und teurer als eine Wohnung. Auch die Nebenkosten fallen fast immer höher aus. Überlegen Sie also, wie viel an Belastung Sie sich zusätzlich leisten können. Wenn die Gesamtbelastung 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens übersteigt, wäre das Haus zu teuer für Sie. Denken Sie auch daran, wie sicher Ihr Job ist. Drittens benötigen Sie als Immobilien Besitzer immer einige Rücklagen für Reparaturen.

 

Wie können wir Ihnen als Makler helfen?

Wir unterstützen als Immobilienmakler nicht nur Ihren Immobilienkauf, sondern verhandeln in Ihrem Auftrag auch mit den Banken und evaluieren für Sie die günstigsten Konditionen. Dieser Markt ist riesig, es finden sich immer Möglichkeiten.

 

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