Das WEG-Gesetz aus dem Jahre 1951 entsprach nicht mehr den Anforderungen der heutigen Zeit. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) wurde mit der am 01. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEG-Reform das „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ (WEMoG). Die WEG-Reform führte zu Veränderungen, die alle Beteiligten betreffen: Die Eigentümer, die Mieter, die Verwalter, die Bauträger.
Was ist nach der WEG-Reform neu?
Grundbucheintragung von Stellplätzen oder anderen Grundstücksteilen ist möglich
Eine Wohnung oder sonstiger Gebäudeteil gehört zum abgeschlossenen Sondereigentum. Dann kann auch per Vertrag ein durch Maßangaben im Aufteilungsplan definierter Stellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Bisher war das nur für Garagenstellplätze möglich.
Die Zuordnung außerhalb des Gebäudes liegender Grundstücksteile zum Sondereigentum ist ebenso möglich. Die Wohnung oder andere Räume im Gebäude muss die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Das ist zum Beispiel für eine Terrasse oder ein Gartenhaus denkbar.
Eine Eintragung im Grundbuch ist für die Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum immer erforderlich.
Bauliche Veränderungen werden leichter
Bauliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können einzelnen Eigentümern durch Beschluss gestattet werden. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm auf eigene Kosten bauliche Veränderungen zum
- barrierefreien Aus- und Umbau,
- Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge,
- Einbruchsschutz,
- Anschluss an schnelles Internet
erlaubt werden. Diese sind zulässig, wenn es keine grundlegenden Änderungen am Gemeinschaftseigentum gibt und die Benachteiligung anderer Eigentümer ausgeschlossen ist.
Einfache Mehrheit für Sanierungen und Modernisierungen ausreichend
Für Beschlüsse benötigt die Eigentümerversammlung künftig die einfache Mehrheit. Damit soll die Möglichkeit der Blockade durch einzelne Eigentümer – beispielsweise für energetische Sanierung – eingeschränkt werden. Grundsätzlich müssen diejenigen Wohnungseigentümer die Maßnahmen bezahlen, die den Beschluss gefasst haben. Alle Eigentümer tragen gemeinsam im Verhältnis ihrer Anteile die Kosten für Beschlüsse, die mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile entschieden wurden. Ausnahmen: Die Kosten sind unverhältnismäßig hoch oder sie amortisieren sich in angemessener Zeit.
Mehr Befugnisse für Immobilienverwalter
Der Verwalter darf künftig allein und ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung eigene Entscheidungen treffen, wenn diese von untergeordneter Bedeutung sind.
Beispielsweise ist das möglich für
- gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen,
- Abschluss von Dienstleistungs- oder Versorgungsverträgen,
- kleinere Reparaturen, usw.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann generell Maßnahmen beschließen, über die der Immobilienverwalter allein entscheiden darf. Befugnisse des Verwalters können eingeschränkt oder erweitert werden.
Mehr Rechte für WEG-Mitglieder
Jeder Eigentümer hat gegenüber dem Immobilienverwalter das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Der Verwalter ist verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Aus diesem muss die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft ersichtlich sein. Darüber hinaus wird es nach der WEG-Reform leichter, den Vertrag mit dem Verwalter zu beenden.
Veränderte Rechte und Pflichten von Eigentümergemeinschaften
Es gilt eine veränderte Einberufungsfrist von Eigentümerversammlungen. Die Frist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Die Einladung hat in Textform, statt in Schriftform zu erfolgen. Künftig ist diese zum Beispiel per E-Mail möglich. Die Eigentümer können Versammlungen selbst einberufen, wenn diese durch den Verwalter nicht gegeben ist.
Neu ist, dass die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auch in elektronischer Kommunikation möglich wird. Eine Versammlung der Eigentümer ausschließlich online durchzuführen, ist gesetzlich nicht erlaubt. Sie ist künftig stets beschlussfähig. Die Zahl der anwesenden Mitglieder ist nicht entscheidend. Elektronische Beschlüsse sind gestattet.
Die Berufung von WEG-Mitgliedern in den Verwaltungsbeirat ist flexibler möglich. Die Mitglieder sind in der Haftung beschränkt.
IHK-Zertifizierung von gewerblichen Verwaltern
Nach der WEG-Reform wurde von der IHK eine Möglichkeit der Zertifizierung von gewerblichen Verwaltern vorbereitet. So soll sichergestellt werden, dass beispielsweise Immobilienmakler einen Sachkundenachweis für die WEG-Verwaltung erwerben können. Erstmals nach zwei Jahren können Eigentümer eine Zertifizierung ihres gewerblichen Verwalters verlangen. Makler übernehmen die Berechnung des Hauswertes und sollen den Wert einer Immobilie ermitteln.
„Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“ (§ 26a (1) WEMoG)
Weitere Neuerungen in Kurzfassung
– Mieter müssen bestimmte bauliche Maßnahmen dulden.
– Als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnungen gilt künftig die Verteilung nach Eigentumsanteilen statt nach Wohnungsgröße.
– Die Immobilienverwaltung vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen.
– Die Gemeinschaft kann gerichtlich die Herausgabe des Eigentums verlangen. Das kann dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern oder der WEG schwer verletzt und das für die anderen unzumutbar ist.
