Die gesetzlichen Regelungen zur Vergütung der Immobilienmakler haben sich in den letzten Jahren zugunsten von Verbrauchern verändert. Bei Mietimmobilien zahlt stets der Auftraggeber, beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern werden die Provisionen geteilt. Bei Gewerbeimmobilien und Grundstücken hat sich nichts verändert. Die Höhe der jeweils vereinbarten Maklergebühren ist gesetzlich hingegen nur bei Mietverträgen geregelt, und zwar auf zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer.
Maklergebühren beim Hauskauf können frei vereinbart werden. In der Höhe orientieren sie sich daran, was ortsüblich ist.
Unterschiedliche „Ortsüblichkeit“ in den Bundesländern.
In den jeweiligen Bundesländern sind schon seit jeher unterschiedlich hohe Maklergebühren üblich. In den allermeisten Bundesländern werden 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer vereinbart. Am niedrigsten sind sie mit 5,95 % in Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und Bremen. In Hamburg sind 6,25 % ortsüblich.
Seit Dezember 2020 werden die Maklergebühren beim Hauskauf, auch Maklerprovision oder Maklercourtage genannt, hälftig zwischen Verkäufern und Käufern geteilt. Und die Textform eines Maklervertrages ist verpflichtend. Mündliche Abreden reichen nicht mehr aus. Beim Grundstückskauf zahlt regelmäßig der Erwerber immer noch die gesamte Provision allein.
Auch eine Pauschalvergütung kann vereinbart werden, die vom Kaufpreis unabhängig ist. Jede Maklervergütung ist jedoch stets an den Erfolg gebunden. Führt die Tätigkeit des Maklers den Verkäufer und den Käufer nicht beim Notar zusammen, hat der Makler die Maklergebühr nicht verdient. Oder anders ausgedrückt: Eine Maklergebühr ist (nur) bei Abschluss des notariellen Vertrages verdient und zur Zahlung fällig. Die Fälligkeit kann später eintreten, wenn im notariellen Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung vereinbart ist. Sie entfällt jedoch nicht, wenn im Notarvertrag ein Rücktrittsrecht des Käufers eingeräumt wird.
(Zu) hohe Provisionen können sittenwidrig sein.
Maklergebühren sind unpopulär. Gerichte mussten sich schon oft damit auseinandersetzen, ob eine Maklerprovision zu hoch ist. Sie orientieren sich dann an der „Ortsüblichkeit“ und daran, was als „sittenwidrig“ gelten muss. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist „ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, … nichtig“ (§ 138 (1) BGB). Eine Maklervereinbarung, die eine deutlich höhere Maklerprovision enthält, als sie ortsüblich ist, kann demnach von Anfang an unwirksam sein. Ist die Maklervereinbarung mit der sittenwidrigen Provision nichtig, verliert der Makler die gesamte Vergütung.
Allerdings ergibt es wenig Sinn, als Kaufinteressent von vornherein eine entsprechende Maklervereinbarung abzulehnen, wenn er ernsthaft an einem Immobilienerwerb interessiert ist. Maklerkunden sollten sich rechtzeitig an einen Fachanwalt für Immobilienrecht wenden und mit ihm das Vorgehen besprechen. Nicht immer ist eine Klage vor Gericht notwendig.
Vom Erfolg unabhängige Zahlungsvereinbarungen sind möglich.
Ein Makler hat einen Provisionsanspruch, wenn aufgrund seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ein notarieller Kaufvertrag zwischen zwei von ihm unabhängigen Parteien wirksam abgeschlossen wurde. Seine Tätigkeit führte zum gewünschten Erfolg. Die Bedingungen oder Voraussetzungen, damit eine Maklervergütung verdient ist, bestimmt das Gesetz (§ 652 BGB). Da nicht alle Bemühungen eines Maklers zum Erfolg führen, gehen die Makler trotz hoher Aufwendungen für die Berechnung des Hauswertes, Exposé, Inserate und Besichtigungen oft leer aus. Andererseits wollen Privatverkäufer einzelne Leistungen teilweise an Profis übertragen. Deshalb sind auch vom Erfolg unabhängige Vereinbarungen für konkret definierte Leistungen rechtlich möglich. In der Regel unterstützen Immobilienfachleute Privatverkäufer dabei, den Wert einer Immobilie zu ermitteln oder werbewirksame Exposés zu erstellen. Als Makler sind sie dann nicht tätig, eher als Berater. Von bestimmten Leistungen abhängige Kosten sind, ohne Notarvertrag, stets zu zahlen.
Rückabwicklung Notarvertrag ist (nicht) gleich Rückabwicklung Maklervertrag.
Es gibt Rechtssituationen, die eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages erforderlich machen. Es ist von der genauen Ursache des Rückabwicklungsverlangens abhängig, ob der Makler seinen Provisionsanspruch verliert oder nicht. Zunächst: Es gibt nur in den seltensten Fällen einen Rechtsanspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Käufer haben kein gesetzliches Widerrufsrecht. Ein Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzug steht nur dem Verkäufer zu, nicht jedoch dem Käufer. Und: Der Anspruch des Maklers auf seine Maklervergütung bleibt in den meisten Fällen einer Rückabwicklung bestehen.
Auch die Inanspruchnahme von gesetzlichen oder rechtlichen Vorkaufsrechten berühren nicht den Anspruch des Maklers auf eine ortsübliche Maklervergütung.
Allerdings verliert der Makler seinen Vergütungsanspruch, wenn ihm eine Schuld oder Mitschuld an der Rückabwicklung anzulasten ist. Der Makler hat seinen Kaufinteressenten umfassend über die Immobilie und das beabsichtigte Rechtsgeschäft zu informieren. Stellen sich nachträglich beispielsweise erhebliche Mängel an der erworbenen Immobilie heraus und der Makler kannte diese oder hätte sie kennen müssen, hat der Käufer ein Recht auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. In diesem Fall hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt. Er muss eine bereits gezahlte Provision zurückerstatten.
