Was ist die geerbte Immobilie wert und was aus Sicht des Finanzamts?

Wer Grundbesitz und eine Immobilie erbt, muss darauf die Erbschaftssteuer entrichten. Allerdings gibt es hierfür Freibeträge, die von der Erbschaftssteuerklasse des Erben abhängen. Diese wird bestimmt durch sein verwandtschaftliches oder sonstiges Verhältnis zum Erblasser. Sollte der Wert der Immobilie allerdings über dem Freibetrag liegen und somit die Steuer fällig werden, fragt es sich, wie das Finanzamt den Wert ermittelt und wie realistisch dieser behördlich festgestellte Wert ist.

Der Verkehrswert als Basis der Erbschaftssteuer

Das Finanzamt bewertet den Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) auf der Grundlage sogenannten Verkehrswertes: Das ist derjenige Wert, zum dem die Immobilie aktuell marktgängig zu verkaufen wäre. Die Datenbasis ergibt sich aus Immobilientransaktionen der letzten Monate in der betreffenden Region von Objekten mit vergleichbarer Größe und Ausstattung. Auch das Baujahr spielt selbstverständlich eine Rolle. Das Finanzamt am Wohnsitz des Erblassers geht bei der Bewertung nach der Grundvermögensbewertungsverordnung vor (GrBewV). Es wendet einfache Standardverfahren an. Der Zeitpunkt für den festzulegenden Wert ist das Datum der Überlassung, das mit dem Todestag des Erblassers zusammenfällt. Das Problem für die Steuerschätzung ist die dünne Datenbasis, über die das Finanzamt verfügt. Es kann folglich nur schätzen. Zum Vergleich: Immobilienmakler, die tatsächlich in der Region tätig sind, wissen viel genauer, zu welchen Werten in jüngster Vergangenheit Transaktionen von vergleichbaren Objekten durchgeführt wurden. Sie verfügen über dementsprechend viel mehr Daten. Das Finanzamt geht in der Regel typisiert mit ortsüblichen Schätzungen des Bodenrichtwertes vor, um den Grundstückswert zu ermitteln. Dieser wird durch einen Gutachterausschuss der Gemeinde regelmäßig ermittelt und kann realistisch sein, jedoch entfällt ja die Erbschaftssteuer nicht nur auf den Grund und Boden, sondern auch auf das Haus. In manchen Regionen steigen die Grundstückspreise stark, was zu einer hohen Steuerschätzung des Finanzamts führt. Die Immobilie kann aber alt und baufällig sein. Ihr Wertverlust wird durch die Beamten viel zu wenig berücksichtigt. Die Folge: Der Erbe zahlt eine unverhältnismäßig hohe Erbschaftssteuer.

Wie können sich Erben gegen eine zu hohe Steuerforderung wehren?

Das Mittel der Wahl ist in diesem Fall ein amtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten. Dieses führt ein zertifizierter Sachverständiger durch, es hat vor Gericht Bestand. Allerdings sind die Kosten zu beachten, die ~1,5 % des ermittelten Wertes betragen (je nach Aufwand für den Gutachter) und gerade in Fällen, in denen der Wert den Freibetrag des Erben übersteigt, mithin hoch ausfallen können. Wenn aber aufgrund der Schätzung des Finanzamtes eine viel zu hohe Erbschaftssteuer zu erwarten ist, lohnen sie sich. Sie sind zudem steuerlich absetzbar. Geschickte Verhandler lassen sich von einem Immobilienmakler kostenlos zum möglichen Verkehrswert beraten (vor allem dann, wenn sie ohnehin den Verkauf planen), nehmen dann Kontakt mit dem Finanzamt auf, argumentieren vernünftig mit dem Zustand der Immobilie und drohen subtil mit dem Verkehrswertgutachten. Es kann passieren, dass der Finanzbeamte daraufhin seine Steuerschätzung nochmals überdenkt. Einen Versuch ist es wert.

Frist für die Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer ist innerhalb der nächsten drei Monate nach dem Erbfall anzumelden. Das Finanzamt ermittelt dann die Erbschaftssteuer und setzt ab dem Bescheid eine vierwöchige Frist zur Entrichtung. Wann das geschieht, hängt von der Arbeitsbelastung des jeweiligen Finanzamtes ab (in der Regel innerhalb eines halben Jahres). Berechtigt ist es auf Jahre, die Steuer einzufordern.

Komplett steuerfreies Erben einen Immobilie

In zwei Fällen geht Immobilie komplett steuerfrei auf den Erben über:

  • #1: Verwitwete Ehegatten bzw. Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft bleiben erbschaftssteuerbefreit, wenn sie weitere zehn Jahre in der Immobilie wohnen.
  • #2: Kinder bleiben als Erben steuerbefreit, wenn sie weitere zehn Jahre in der Immobilie wohnen und deren Wohnfläche maximal 200 m² beträgt.
 

Auf welchen Betrag wird die Erbschaftssteuer fällig?

Auf den vom Finanzamt ermittelten und nicht angefochtenen Wert über dem Freibetrag des Erben. Die Freibeträge sind bei Ehegatten und Kindern relativ hoch (500.000 bzw. 400.000 Euro). Erben fallen unter die Erbschaftssteuerklassen I, II oder III, die sich nach ihrem Verhältnis zum Erblasser richten. Die Erbschaftssteuerklasse bestimmt die Höhe des Freibetrages, der zwischen 20.000 und 500.000 Euro liegen kann, und die Höhe der Steuer, die zwischen 7 und 50 % liegen kann. Für die Höhe der Steuer ist außerdem der Wert des Erbes maßgeblich. Im speziellen Fall sollten sich Erben eine steuerliche Beratung einholen. Es gibt Fälle, in denen ein Erbe die Erbschaftssteuer keinesfalls entrichten könnte. Dann gilt es, die Immobilie alsbald zu verkaufen, was in der Regel zu einem vernünftigen Preis nur über einen Makler gelingt.