Immobilienbesitzer wissen es oder sollten es wissen: Bei Vermietungen ist grundsätzlich Vorsicht geboten. Es lauern Gefahren durch Mietnomaden, Messies und den Hürden des WEGesetzes beim Vermieten einer Eigentumswohnung.
Vermietung eines Eigenheims
Wer ein Eigenheim zur Miete anbietet, wird hierfür sehr schnell viele Interessenten finden. Dabei ergeben sich zwei grundsätzliche Probleme:
- #1 Sie müssen die Bonität der künftigen Mieter ermitteln. Wenn wir für Sie als Immobilienmakler die Vermietung abwickeln, können wir eine SCHUFA-Auskunft einholen.
- #2 Sie müssen eine angemessene Miete festlegen. Hierfür benötigen Sie eine Berechnung Hauswert. Wir können für Sie den Wert einer Immobilie ermitteln.
Sollten Sie die Vermietung Ihres Eigenheims planen, helfen wir Ihnen sehr gern.
Vermietung einer Eigentumswohnung
Bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung können wir Ihnen ebenfalls helfen. Hier ergeben sich ganz andere Probleme. Sie müssen die Interessen eines Mieters mit denen der WEGemeinschaft zusammenbringen, was nicht immer leicht ist. Grundsätzlich ist die Vermietung einer Eigentumswohnung vollkommen legitim, denn schließlich ist diese Immobilie eine Geldanlage, die Ihnen Rendite bringen soll. Als vermietender Eigentümer nehmen Sie allerdings eine Doppelfunktion als Mitglied der Eigentümergemeinschaft und als Vermieter ein. Das lässt sich mit vorausschauender Planung vereinbaren, wenn Sie das Mietrecht ebenso wie die Vorgaben Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft beachten. Wir raten Ihnen, sich dazu schon zu positionieren, wenn Sie gezielt eine Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung erwerben. Schließlich wird dies auch die Auswahl der Wohnung bezüglich ihrer Lage, Größe und des Preises beeinflussen. Außerdem ist zu beachten, dass die WEGemeinschaft eine Kurzzeitvermietung in der Teilungserklärung ausschließen kann. Die Rechtslage stellt sich wie folgt dar:
- Der § 13 WEGesetz erlaubt grundsätzlich die Vermietung einer Eigentumswohnung.
- WEGemeinschaften dürfen in ihrer Teilungserklärung ständig wechselnde Kurzzeitvermietungen verbieten.
Was als „ständig wechselnde Kurzzeitvermietung“ zu betrachten ist, kann strittig sein. Möglicherweise haben Sie aus unterschiedlichsten Gründen (auch wegen freiwilliger Mieterumzüge) innerhalb von zwei Jahren die Wohnung dreimal vermietet und bekommen nun Ärger mit WEGemeinschaft. Jedoch liegt die Hürde für so ein Verbot vergleichsweise hoch, denn der Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung genügt nicht für das generelle Vermietungsverbot. Dies stellte der BGH in einem Urteil vom 12.04.2019 fest (Az.: V ZR 112/18). Ein einstimmig gefasster Beschluss der WEGemeinschaft zu diesem Punkt ist allerdings bindend.
Welche Rechte und Pflichten hat Ihr Mieter in Ihrer Eigentumswohnung?
Hierfür gilt ein einfacher Grundsatz: Er hat dieselben Rechte und Pflichten wie Sie als Wohnungseigentümer, nur an der WEG-Versammlung nimmt er nicht teil. Er hat dort selbstverständlich auch kein Stimmrecht. Ansonsten
- kann er über die Wohnung und die zugehörigen Nebenräume (Vorgarten, Keller, Fahrradkeller, Dachboden etc.) frei verfügen,
- muss die Nebenkosten und den Instandhaltungsanteil per Umlage auf seine Miete zahlen,
- muss per Mietumlage gegebenenfalls Sonderumlagen mittragen,
- muss das Gemeinschaftseigentum sorgsam behandeln und
- muss bei Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen sowohl der Hausverwaltung als auch den Handwerkern Zutritt zum Sondereigentum gewähren.
Das Hausgeld legen Sie auf die Miete um.
Mitspracherecht der Hausverwaltung zu potenziellen Mietern
Beachten Sie, dass die Hausverwaltung der WEGemeinschaft zwar nicht die Vermietung generell, aber einen bestimmten Mieter ablehnen kann. Sie müssen sich daher vom Hausverwalter das Einverständnis holen, nachdem Sie ihm nicht nur den Namen des Mietinteressenten und die Zahl seiner Mitbewohner, sondern auch die Ihnen zugänglichen Informationen zu seiner Person mitgeteilt haben. In den meisten Fällen gilt die Zustimmung der Hausverwaltung als Formsache, doch es gibt auch seltene Ablehnungen – in der Regel dann, wenn dieser Mietinteressent in der Vergangenheit irgendwo unangenehm aufgefallen ist (vielleicht sogar in derselben Wohnanlage). Aber auch eine Überbelegung der Wohnung oder eine vermutete Zweckentfremdung ist ein berechtigter Grund für die Ablehnung. Gegen diese können Sie nicht viel unternehmen, denn die WEGemeinschaft und die in deren Namen handelnde Hausverwaltung hat gegen Sie einen Anspruch auf Unterlassung. Dieser besteht auch, wenn ein zunächst vorbildlicher Mieter im Laufe der Mietdauer plötzlich unangenehm auffällt. Sie müssen ihm dann pflichtgemäß kündigen. Typisch sind Verstöße eines Mieters gegen die Hausordnung. Sie sind dann zunächst verpflichtet, auf Ihren Mieter einzuwirken, damit er sich vertragsgemäß verhält. Sollte dies nicht geschehen, müssen Sie ihm den Mietvertrag kündigen.
Fazit
Gehen Sie umsichtig an die Vermietung Ihrer Immobilie heran. Wir unterstützen so ein Vorhaben immer und finden für Sie auch geeignete Mieter. Außerdem schauen wir uns vor einem Wohnungskauf die Teilungserklärung der WEGemeinschaft für Sie an.
