Vor dem Immobilienverkauf: Haus umbauen + Wert steigern

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, kann sich vorab eine Sanierung lohnen. Auch einfache Renovierungsmaßnahmen oder gar der Umbau können zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen. Potenzielle Kaufinteressenten nehmen das Objekt dadurch als deutlich attraktiver wahr. Allerdings ist im Vorfeld zu analysieren, welcher Mehraufwand sich lohnt, wie hoch die Investitionskosten ausfallen und ob diese durch eine Wertsteigerung beim Verkauf übertroffen werden. Bei der Berechnung des Hauswertes vor und nach solchen Maßnahmen helfen wir Ihnen gern.

Was ist eine echte Wertsteigerung der Immobilie?

Wir unterscheiden zwischen dem Werterhalt und der echten Wertsteigerung. Einen Werterhalt erreichen Sie durch Instandhaltungsmaßnahmen wie etwa das Austauschen von defekten Dachziegeln. Werterhöhende Maßnahmen erhöhen beispielsweise die energetische Effizienz der Immobilie. Als Immobilienmakler stellen wir immer wieder fest, wenn wir nach so einer Renovierung, Sanierung oder gar einem Umbau den Wert einer Immobilie ermitteln, dass sich der Aufwand durchaus gelohnt hat. Das Haus lässt sich zu einem deutlich höheren Preis verkaufen, der auch den Aufwand für diese Maßnahmen kompensiert und zu einem Gewinn führt. Das ist allerdings kein Selbstläufer, auch wenn über 90 % aller Immobilienverkäufer so vorgehen. Es könnte auch passieren, dass Sie mehr in eine Sanierung stecken, als am Ende als Mehrerlös entsteht. Nach unseren Ermittlungen stellen wir diese Effekte in Zahlen fest:

• In über 30 % aller Fälle erzielen Sie durch die Sanierung, Renovierung oder den Umbau einen um 6 bis 10 % höheren Verkaufspreis. Wenn also Ihre Investition rund 5 % des Hauswertes betragen hat, sind Sie auf der sicheren Seite.
• In ~25 % aller Fälle erzielen Sie sogar einen Mehrerlös von 20 %.
• In weiteren ~30 % der Fälle halten sich der Aufwand und der Mehrerlös in etwa die Waage. Allerdings verkaufen Sie das renovierte Haus schneller, was auch ein Gewinn sein kann.
• In 10 bis 15 % der Fälle haben Sie mehr in die Sanierung gesteckt, als Sie durch einen Mehrerlös herausbekommen. Das kann verschiedene Ursachen haben, die nicht direkt mit den Maßnahmen assoziiert sein müssen. In manchen Regionen werden Immobilien einfach nicht so teuer verkauft, unabhängig von ihrem Zustand. Doch in jedem Fall wirken die Maßnahmen verkaufsfördern, senken also die Zeitdauer des Verkaufsprozesses.

Sie können grundsätzlich davon ausgehen, dass sich potenzielle Kaufinteressenten schneller und stärker für eine gepflegte und attraktive Immobilie interessieren, die sich von anderen Objekten abhebt. Sie rechtfertigt auch immer einen höheren Angebotspreis. Besonders lohnenswert sind Maßnahmen der Energieeffizienz, die sofort über den Energieausweis sichtbar sind.

• Tipp: Für viele Maßnahmen, welche die Energieeffizienz erhöhen, erhalten Sie staatliche Förderungen. Davon profitieren Sie auch vor dem Verkauf. Zuschüsse und günstige Kredite kommen von der KfW und vom BAfA. Die KfW etwa fördert die Beratung durch einen Experten, Arbeiten an Fenstern, die verbesserte Dämmung und die Erneuerung der Heizung. Weitere Zuschüsse gibt es für einen verbesserten Wohnkomfort, den altersgerechten Umbau und den Einbruchschutz.

Was beeinflusst den Wert neben der Energieeffizienz?

Was alles den Wert erhöht, ist deshalb wichtig, weil manche sehr teuren Maßnahmen zwar ganz sicher wertvoll für das Haus sind, aber nicht so wertvoll, dass der erhöhte Verkaufspreis die Investitionskosten übersteigt. Im Zweifelsfall raten wir daher von wirklich teuren Maßnahmen ab. Manche Aufwertungen gerade im optischen Bereich erzielen ihren Effekt auch durch die Brille der Kaufinteressenten: Die Veränderungen müssen ihnen gefallen, um sie zu einem höheren Kaufangebot zu motivieren. Neben der Energieeffizienz sind zwei Bereiche besonders wichtig:

• Ausstattung: Hiermit ist nicht die Einrichtung mit Möbeln gemeint, sondern es geht um die Effizienz und das Alter von Heizungen, Sanitäranlagen, Fenstern und Bodenbelägen. Darüber hinaus spielen die Bauausführung und die Qualität der Baumaterialien eine wichtige Rolle.
• Zustand: Hiermit beschreiben wir grundlegende Merkmale wie den Erhaltungszustand, die Bausubstanz und die daraus abgeleitete Energieeffizienz. Modernisierungen beeinflussen den Verkaufspreis immer positiv.

Worauf sollten Sie bei Ihren Investitionen vor dem Verkauf achten?

Der wichtigste Punkt ist: Sie müssen den potenziellen Wertzuwachs durch eine Maßnahme kennen und dann für diese Maßnahme die Kosten relativ exakt berechnen. Bei der Prognose des potenziellen Wertzuwachses können wir Ihnen zwar helfen, doch dies ist eine Prognose, keine punktgenaue Vorhersage. Die Kosten hingegen können Sie sehr genau ermitteln, indem Sie sich Angebote einholen. Damit haben Sie wenigstens auf einer Seite der Gleichung eine präzise Angabe. Lassen Sie sich von uns beraten!