Immobilieneigentum und Steuern: Das sind zwei Dinge, die untrennbar miteinander verbunden sind. Das hochkomplexe deutsche Steuerrecht bietet jedoch einige Möglichkeiten, mit denen Eigentumsbesitzer die Steuerlast erheblich senken können.
Eine dieser Möglichkeiten bietet sich direkt beim Erwerb einer Immobilie: Es stellt sich die Frage, ob ein Objekt, durch welches später regelmäßige Einkünfte in Form von Mieteinnahmen erzielt werden sollen, beim Kauf bereits vermietet sein sollte oder ob es erst nach dem Kauf vermietet werden sollte.
Dies ist kleiner, aber steuerrechtlich bedeutsamer Unterschied, der in diesem Ratgeber erklärt wird.
Vermietetes Haus kaufen oder nachträglich vermieten?
Zunächst sei darauf hingewiesen, dass Vermieter grundsätzlich alle Mieteinnahmen ordnungsgemäß versteuern müssen. Sie dürfen jedoch sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, von der Steuer absetzen. Von Bedeutung sind hier vor allem die Zinsen für ein etwaiges Darlehen, mit welchem die Immobilie finanziert wurde, sowie die laufenden Abschreibungen für Abnutzung (AfA). Auch Renovierungskosten lassen sich steuerlich geltend machen. Die Aufwendungen auf der einen Seite, lassen sich mit Einkünften auf der anderen Seite verrechnen, sodass die Steuerlast auf alle Einkünfte entsprechend gemindert wird.
Das Steuerrecht schreibt vor, dass diese Verrechnung nur möglich ist, solange der Besitzer der Immobilie das Objekt, mit dem Mieteinnahmen generiert werden, nicht selbst bewohnt.
Die Renovierungskosten sind nach den laufenden Abschreibungen in der Regel der größte Posten, der steuerlich absetzbar ist.
Hieraus ergibt sich die Lösung der oben aufgeworfenen Fragestellung:
Wird eine bereits vermietete Immobilie (Bestandsimmobilie) gekauft, können einerseits laufende Abschreibungen geltend gemacht werden, andererseits kann aber auch unmittelbar ein Renovierungsbedarf angemeldet werden, der ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden kann. Die Möglichkeit zur Geltendmachung der Renovierungskosten entfiele, wenn ein Immobilienkäufer eine neue Immobilie erstehen und anschließend vermieten würde.
Daraus ergibt sich nicht nur der Vorteil, dass die Renovierungskosten auf lange Sicht die Steuerlast des Vermieters drücken (schließlich entsteht zunächst einmal nur ein Kostenausgleich), sondern vor allem, dass das Finanzamt dadurch praktisch die Wertsteigerung Ihres vermieteten Objekts finanziert. Zwar wären die anrechenbaren Abschreibungen beim Erwerb einer neuen Immobilie aufgrund des höheren Anschaffungswertes größer, dieser Unterschied ist jedoch bei weitem nicht so groß, dass er die steuerlichen Vorteile des Absetzens von Renovierungskosten wettmachen würde.
Der Grund dafür liegt in der Steuergesetzgebung, welche die volle Abziehbarkeit der Renovierungskosten erlaubt, wenn sie weniger als 15 % des Preises betragen, zu welchem die Immobilie erstanden wurde.
Für Vermieter bedeutet dies also, dass durch den Kauf eines vermieteten Hauses sowohl einerseits infolge der Renovierung höhere Mieteinnahmen erzielt werden können, andererseits noch eine deutliche Steuerersparnis hinzutritt.
Soll die renovierte Immobilie später weiterverkauft werden, empfiehlt sich stets das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers, der mit seiner Fachkenntnis den Wert einer Immobilie ermitteln kann. Die Berechnung des Hauswerts ist von vielerlei Faktoren abhängig, die idealerweise von einem Experten durchgeführt werden sollte, damit Immobilienbesitzer den bestmöglichen Erlös erzielen können.
Fazit
Aufgrund der Steuergesetzgebung ist der Erwerb einer bereits vermieteten Bestandsimmobilie dem Erwerb einer neuen Immobilie mit anschließender Vermietung vorzuziehen, da bei Bestandsimmobilien Renovierungskosten vollständig absetzbar sind. Zu achten ist darauf, dass die Renovierungskosten weniger als 15 % des Kaufpreises der Immobilie betragen, da ansonsten die volle Anrechenbarkeit entfällt. Durch diesen Trick können Vermieter nicht nur höhere Mieten aufgrund der gestiegenen Wohnqualität in der renovierten Immobilie verlangen, sondern sich vollkommen legal durch das Finanzamt die Wertsteigerung ihres Objektes finanzieren lassen.
