Vermietete Immobilie verkaufen, worauf muss geachtet werden

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, müssen Sie als Eigentümer einige Besonderheiten beachten. Im Wesentlichen geht es um die Vermietung: Ihre Mieter haben bestimmte Rechte.

Besonderheiten beim Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie

Mit dem Hausverkauf treten Sie Ihre Pflichten und Rechte als Vermieter ab: Sie gehen auf den Käufer über. Die Mieter benötigen in so einem Fall eine Sicherheit, welche ihnen der §566 BGB gewährt, der sinngemäß bedeutet, dass ein Hausverkauf oder -kauf die Miete „nicht bricht“. Das bedeutet: Der neue Eigentümer muss die bestehenden Mietverhältnisse zunächst unverändert übernehmen. Das kann den Verkauf erschweren, weil es die wirtschaftlichen Entscheidungen des Käufers in puncto Vermietung erschwert. Es gilt generell: In wirtschaftlich starken Regionen, in denen bei Neuvermietungen höhere Mieten durchsetzbar wären, ist es grundsätzlich schwerer, ein vermietetes Haus zu verkaufen. In einer schwachen Region kann es leichter sein, wenn der Käufer die Mieteinnahmen als lohnenswerte Einnahmequelle betrachtet und froh ist, dass das Haus schon vermietet ist. Es kommt noch ein weiterer Punkt hinzu: Generell gibt es weniger potenzielle Kaufinteressenten für ein vermietetes Haus. Sie lassen sich in zwei Gruppen einteilen:

• Kapitalanleger
• Selbstnutzer, welche beim vermieteten Einfamilienhaus die Kündigung des bestehenden Mietvertrages anstreben

Sie können aber mit Ihren Mietern vor dem Verkauf einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Dem können, müssen die Mieter aber nicht zustimmen. Indes ist die Zustimmung nicht so sehr unwahrscheinlich, wenn Sie Ihre Mieter abfinden und ihnen im Idealfall sogar neue Wohnungen vermitteln können. Hierbei unterstützen wir Sie im Rahmen unsere Tätigkeit als Immobilienmakler und in der Hausverwaltung. Wir verfügen über ausreichend viele Kontakte und Kenntnisse, um Ihre Mieter neu unterzubringen.

Vermarktung der vermieteten Immobilie

Auch bei der Vermarktung gibt es Besonderheiten. Sie sollte sich vorrangig an die erste Gruppe der Kapitalanleger richten, weil diese am interessantesten ist. Das Exposé wäre für diese Gruppe wichtiger als ein Besichtigungstermin. Wenn wir für Sie die Vermarktung übernehmen, kalkulieren wir im Exposé von vornherein die Mietrendite mit ein. Es gibt in der Tat Käufer, die allein für die Kapitalanlage ein vermietetes Haus kaufen, ohne es gesehen zu haben. Es geht also um Zahlen und nochmals Zahlen. Diese bereiten wir für Sie auf. Der Unterschied zum Verkauf an Selbstnutzer ist gravierend: Personen, die ein Haus kaufen, um es zu bewohnen, lassen sich vorrangig emotional überzeugen. Sie sehen es und „verlieben“ sich darin (oder auch nicht). Die finanzielle Kalkulation ist für sie nur insofern interessant, ob sie sich das Haus leisten können oder nicht. Kapitalanleger hingegen kalkulieren absolut nüchtern. Die Bewertung der Immobilie steht dann auch auf einer anderen Grundlage. Es wird das Ertragswertverfahren angewendet, das sich explizit auf die Rendite bezieht und sich dadurch in wesentlichen Punkten von dem sonst üblichen Vergleichswertverfahren (für Immobilien zur Selbstnutzung) oder auch dem Sachwertverfahren unterscheidet.

Vermietete Immobilie vermarkten: Besichtigungen beim Hausverkauf

Natürlich ist es nicht die Regel, dass die Käufer das Objekt gar nicht anschauen. Meistens besichtigen sie es durchaus, allein schon zwecks Überprüfung des baulichen Zustands, den sie mit der Darstellung im Exposé abgleichen. Die Besichtigung ist mit Ihren Mietern abzusprechen. Das schreibt das sogenannte Besichtigungsrecht vor. Es bestimmt: Sie als Vermieter sind ebenso wie wir als der von Ihnen beauftragte Immobilienmakler berechtigt, die Wohnungen für die Besichtigung zu betreten. Auch Ihre Hausverwaltung hat in Ihrem Auftrag dieses Recht. Es gelten hierfür laut Gesetz folgende Rahmenbedingungen:

• Besichtigungen dürfen nur zu angemessenen Tageszeiten erfolgen. Allgemein gelten die Zeiten von 10:00 bis 13:00 Uhr und 16:00 bis 18:00 Uhr als akzeptabel.
• Sonn- und Feiertage sind nicht vollkommen von den Besichtigungsterminen ausgeschlossen, müssen aber die absolute Ausnahme bleiben.
• Sie müssen als Vermieter einen Besichtigungstermin Ihrem Mieter spätestens 24 Stunden im Voraus ankündigen. Die übliche Zeitspanne beträgt allerdings ein bis zwei Wochen. Ihr Mieter muss den Termin bestätigen, ansonsten muss er nicht anwesend sein.
• Auf Urlaubszeiten des Mieters müssen Sie bei Besichtungsterminen Rücksicht nehmen.
• Der Mieter muss Sie nicht permanent einlassen. Die gängige Rechtsprechung geht davon aus, dass zwei Stunden Besichtigung pro Woche zumutbar sind.

Besonderheiten beim Kaufvertrag

Im Kaufvertrag muss die Vermietung vermerkt werden. Als Verkäufer benennen Sie im Vertrag die konkreten Rechte, Kautionen und Pflichten, die sich daraus für den Käufer ergeben.

Wir unterstützen Sie gern beim Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!