Wer eine Immobilie erbt, erlebt nicht selten ein Wechselbad der Gefühle. Da ist zum einen die Trauer um einen geliebten Menschen, denn Immobilien werden in der Regel von nahen Angehörigen vererbt. Zum anderen kann sich der Erbe nun über einen Immobilienbesitz freuen. Handelt es sich um einen Alleierben, ist die Sachlage klar, er kann nach eigenem Gutdünken über die Immobilie verfügen. Es gibt mehrere Möglichkeiten. Der Erbe kann die Immobilie behalten und selbst nutzen oder vermieten. Es steht ihm auch frei, das Objekt zu verkaufen. Das einzige, was dabei zu beachten ist, sind Freibeträge und die sich davon ableitenden Erbschaftssteuern. Je näher der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, desto höher der Freibetrag.
Erbengemeinschaft
Etwas anders ist der Fall gelagert, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Denn nun erben mehrere Personen gemeinsam. Im Idealfall einigen sich die Erben, beispielsweise behält einer von ihnen die Immobilie und zahlt den übrigen Erben den ihnen zustehenden Anteil aus. Oder das Objekt wird verkauft und der Erlös unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Leider ist eine gütliche Einigung über die Vorgehensweise nicht immer zu erzielen. Das führt zu Erbstreitigkeiten, die vor Gericht geklärt werden müssen. Neben Überschuldung sind Erbstreitigkeiten einer der Hauptgründe für Zwangsversteigerung von Immobilien.
Wert des Erbes
Doch egal, wie de Erbschaftsangelegenheit geregelt wird, das Finanzamt ist immer beteiligt. Denn auch bei einer Erbengemeinschaft fällt Erbschaftssteuer an, wenn die entsprechenden Freibeträge überschritten werden. Die Freibeträge gelten immer pro Person, das heißt jedes Mitglied der Erbengemeinschaft wird nach dem ihm für seine jeweilige Steuerklasse zustehenden Steuersatz unter Berücksichtigung der Freibeträge zur Kasse gebeten. Zunächst gilt es daher, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Berechnung Hauswert und Anwendung in steuerlichem Belang
Ein solches Wertgutachten wird durch einen unabhängigen Sachverständigen oder einem Immobilienmakler erstellt und ist die Grundlage für die Berechnung der Anteile der Miterben und für die Besteuerung. Dies gilt allerdings nur, wenn die Immobilie von den Erben oder einem Mitglied der Erbengemeinschaft weiterhin genutzt wird, also entweder selbst bewohnt oder vermietet wird. Findet ein zeitnaher Verkauf des Objekts statt, berechnet sich die Erbschaftssteuer nicht nach dem im Gutachten ausgewiesenen Wert, sondern nach dem Verkaufserlös.
Die Steuerklassen
Man unterscheidet bei der Erbschaftssteuer drei Steuerklassem.
Unter die Steuerklasse I fallen Ehepartner und Partner in einer eigetragenen Lebensgemeinschaft, eheliche und uneheliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder und Enkel sowie Urenkel, bei Erwerb durch Erbschaft auch Eltern und Großeltern. Zur Steuerklasse II gehören Geschwister und deren Kinder, Stief- und Schwiegereltern sowie Schwiegerkinder, außerdem Lebenspartner aus einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft und geschiedene Ehepartner, bei Erwerb durch Schenkung auch Eltern und Großeltern. Für alle anderen Personen gilt bei Empfang einer Erbschaft oder Schenkung die Steuerklasse III.
Die Freibeträge
Innerhalb der Erbschaftssteuerklassen gibt es unterschiedliche Freibeträge. Für Lebenspartner in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft und Ehepartner wird ein Freibetrag von 500.000,00 € berücksichtigt, bei leiblichen Kindern, Stief- und Adoptivkindern sowie bei Enkeln, deren Eltern bereits verstorben sind, beträgt der Freibetrag 400.000,00 €. Enkelkinder, deren Eltern noch leben, erhalten einen Freibetrag von 200.000,00 € und bei Urenkeln sowie (im Fall einer Erbschaft) Eltern und Großeltern werden 100.000,00 € in Anrechnung gebracht. In allen anderen Fällen und für alle anderen Personen beträgt der Freibetrag 20.000,00 €, auch für Eltern und Großeltern im Falle einer Schenkung.
Die Steuersätze
Um die Sache vollends kompliziert zu machen, gibt es in den einzelnen Steuerklassen obendrein noch unterschiedliche Steuersätze, die sich nach dem Wert des Erbes richten, wohlgemerkt des Erbes, das nach Abzug des jeweiligen Freibetrags ergibt.
Wert des Erbes bis zu
- 75.000,00 € Steuersatz 7 % (Steuerklasse I), 15 % (Steuerklasse II) und 30 % (Steuerklasse III)
- 300.000,00 € Steuersatz 11 % (Steuerklasse I), 20 % (Steuerklasse II) und 30 % (Steuerklasse III)
- 600.000,00 € Steuersatz 15 % (Steuerklasse I), 25 % (Steuerklasse II) und 30 % (Steuerklasse III)
- 6.000.000,00 € Steuersatz 19 % (Steuerklasse I), 30 % (Steuerklasse II) und 30 % (Steuerklasse III)
- 13.000.000,00 € Steuersatz 23 % (Steuerklasse I), 35 % (Steuerklasse II) und 50 % (Steuerklasse III)
- 26.000.000,00 € Steuersatz 23 % (Steuerklasse I), 40 % (Steuerklasse II) und 50 % (Steuerklasse III)
- Darüber Steuersatz 30 % (Steuerklasse I), 43 % (Steuerklasse II) und 50 % (Steuerklasse III)
Pflichtteilserbe
Der Pflichtteilserbe unterliegt in steuerlicher Hinsicht bezüglich Freibeträgen und Steuersätzen. den gleichen Richtlinien wie der Haupterbe oder andere Mitglieder einer Erbengemeinschaft. Allerdings hat er kein Mitspracherecht oder Entscheidungsbefugnis über die Verwendung des Erbes, er muss die Entscheidung der Haupterben über Selbstnutzung oder Verkauf der Immobilie akzeptieren. Der Pflichtteilsanspruch ist rein finanzieller Natur.
