Staffelmieten
Künftige Mieterhöhungen können bereits im Mietvertrag festgelegt werden. In diesem Fall handelt es sich um einen Staffelmietvertrag.
In diesem Artikel wird erklärt, was eine Staffelmiete ist und was es bei ihr zu beachten gilt.
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete wird im Mietvertrag vereinbart, wann die zu zahlende Miete um wie viel Euro steigt.
Zwischen den einzelnen Erhöhungen muss laut Gesetz mindestens ein Jahr Abstand liegen.
Eine Mieterhöhung in Rahmen der Staffelmiete bedarf keiner expliziten Begründung, was bei einem herkömmlichen Mietmodell nicht möglich ist.
Ist eine Staffelmiete vereinbart worden, kann ein Vermieter allerdings keine zusätzlichen Mieterhöhungen (zum Beispiel wegen Modernisierungen) vornehmen.
Wie hoch darf eine Staffelmiete sein?
Per Gesetz ist keine maximale Höhe der Mietsteigerung bei einer Staffelmiete vorgegeben.
In Regionen mit Wohnungsknappheit darf jedoch keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Konkret bedeutet dies, dass in diesen Gebieten die Gesamtmiete auch im Rahmen einer Staffelmiete nicht höher als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wird gegen diese Regelung verstoßen, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, welche mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.
Greift die Mietpreisbremse auch bei einer Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete greift ebenfalls die Mietpreisbremse, soweit diese in dem Gebiet der Immobilie gilt.
Greift die Mietpreisbremse, so darf die Ausgangsmiete sowie jede einzelne Staffelung 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem Mietpreisspiegel mit Beachtung des Zustandes und der Lage der Immobilie.
Wie lange darf eine Staffelmiete andauern?
Gesetzlich ist kein maximaler Zeitraum für eine Staffelmiete festgelegt. Bei Formulierungen wie „die Miete erhöht sich um zehn Euro pro Jahr“ endet die Staffelmiete daher theoretisch nie. Dies wird auch als eine unbefristete Staffelmiete bezeichnet.
Eine Staffelmiete kann auch befristet sein. In der Regel verbleibt die Summe der letzten vereinbarten Staffelung nach Beendigung des befristeten Zeitraums.
Erhöht sich die Staffelmiete automatisch?
Eine vertraglich festgelegte Staffelmiete erhöht sich automatisch, da sich beide Vertragspartner auf die Mieterhöhung einvernehmlich geeinigt haben. Der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Mieterhöhung eingehalten wird.
Es kann dennoch vorkommen, dass sowohl der Mieter die Mieterhöhung vergisst als auch dass der Vermieter es versäumt, die ihm zustehende Mieterhöhung einzutreiben. In diesem Fall hat der Vermieter nur drei Jahre Zeit, die versäumte Mieterhöhung zurückzufordern. Andernfalls verjährt sein Anspruch.
Das ist bei der Vereinbarung einer Staffelmiete zu beachten
Eine Staffelmiete ist nur zulässig, wenn sie richtig formuliert wird.
Sie muss schriftlich vereinbart werden und beide Parteien müssen einer Staffelmiete zustimmen. In dieser Vereinbarung muss deutlich festgelegt werden, wann die nächste Erhöhung einsetzt und um wie viel Euro die Miete steigt.
Der Betrag der Miete oder der Erhöhung muss als ganze Summe angegeben werden. Prozentuale Angaben oder die Erhöhung des Quadratmeterpreises sind nicht zulässig.
Welche Vorteile bietet eine Staffelmiete einem Vermieter?
Eine Staffelmiete bietet dem Vermieter eine regelmäßige Erhöhung der Mieteinnahmen sowie Planungssicherheit. Die Staffelmiete ist ein Werkzeug, um im Durchschnitt eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen zu können.
Eine Staffelmiete kann außerdem einen Rechtsstreit wegen Mieterhöhungen ersparen.
Welche Nachteile bringt eine Staffelmiete für einen Vermieter?
Bei einer Staffelmiete ist keine weitere Mieterhöhung zulässig.
Wird es versäumt, die Staffelmiete einzutreiben, hat ein Vermieter nur drei Jahre lang Anspruch auf eine Rückzahlung. Bucht der Vermieter die Miete eigenständig per Lastschrifteinzug von dem Konto seines Mieters ab, kann der Anspruch auf eine Erstattung versäumter Mieterhöhungen komplett hinfällig sein.
Eine Staffelmiete kann außerdem potenzielle Mieter abschrecken.
Fazit
Bei einer Staffelmiete werden Mieterhöhungen im Vorfeld vertraglich vereinbart. Eine Staffelmiete bietet einem Vermieter viele Vorteile wie eine höhere Planungssicherheit. Sie ist außerdem ein beliebtes Tool, um eine höhere Miete erzielen zu können.
Sie kann allerdings auf Mietinteressenten abschreckend wirken.
Ein Immobilienmakler unterstützt Sie nicht nur bei der Immobilienvermarktung, er kann Sie auch zu dem Thema Staffelmieten beraten.
