Schimmelbildung in Ihrem Sondereigentum? Beauftragen Sie einen Gutachter nicht eigenmächtig!
Wenn Sie in Ihrem Sondereigentum Schimmelbildung feststellen und der Auffassung sind, dass dafür Mängel am Gemeinschaftseigentum ursächlich sind, so zum Beispiel eine schadhafte oder fehlende Dämmung, sollten Sie dies gleich der Hausverwaltung anzeigen. Diese muss solchen Hinweisen auf mögliche Mängel an Ihrem Gemeinschaftseigentum nachgehen. Geben Sie nicht eigenmächtig ein Gutachten in Auftrag.
Pflichten der Hausverwaltung und Verteilung der Kosten
Wenn die Hausverwaltung die Möglichkeit in Betracht ziehen muss, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum die Ursache für die Schimmelbildung ist, hat sie pflichtgemäß die WEG darüber zu informieren. Dies geschieht in der Regel im Rahmen einer (eventuell auch außerordentlichen) Eigentümerversammlung. Spätestens wenn die WEG einen Beschluss zum weiteren Vorgehen fassen will, ist diese Eigentümerversammlung einzuberufen. Die betreffende Maßnahme darf die Hausverwaltung nicht ohne Beschluss durchführen, es sei denn, die WEG hätte ihr entsprechende Befugnisse nach § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEGesetz eingeräumt. Auch bei Gefahr im Verzug kann die Verwaltung wenigstens vorläufig eigene Maßnahmen in Gang setzen. Die Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen in solchen Fällen von der Hausverwaltung, dass sie nach dem Auftrag durch die WEG einen Gutachter beauftragt, der die Ursache der Schimmelbildung klärt und gleichzeitig Maßnahmen für die Schimmelbeseitung vorschlägt. Die Gutachterkosten trägt die WEG gemeinschaftlich, da sie als Auftraggeberin fungiert. Wenn nun der Gutachter für Ihre eigene Wohnung eindeutig feststellt, dass Sie oder Ihr Mieter durch falsches Lüften oder Heizen den Schaden selbst schuldhaft oder grob fahrlässig verursacht haben, müssen Sie die Gutachterkosten Ihrer WEG ersetzen. Sollte der Gutachter diese Feststellung nicht treffen, teilen sich alle Eigentümer gemeinschaftlich die Gutachterkosten und auch die Kosten für die nachfolgende Behebung des Schadens, der offenkundig konstruktionsbedingt vom Gebäude ausgeht (siehe oben, mangelnde Dämmung).
Was passiert, wenn Sie eigenmächtig einen Gutachter beauftragen?
Sollten Sie eigenmächtig den Gutachter beauftragen, müssen Sie ihn unabhängig vom Ergebnis des Gutachtens auch bezahlen. Davon ist daher abzuraten. Manche Eigentümer tendieren zu diesem Schritt, weil sie a) die Rechtslage und die baulichen Hintergründe für Schimmel nicht genau kennen und b) ihnen der Vorgang möglicherweise peinlich ist. Doch wer ein Gutachten beauftragt, steht in der entsprechenden finanziellen Pflicht. Es gibt zwar daraus einen Ausweg. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen ausnahmsweise auch durch Einzeleigenümer im Rahmen der „Geschäftsführung ohne Auftrag“ mit einem Gutachten beauftragt werden, das anschließend die WEG gemeinschaftlich bezahlt, wenn sich niemand dagegen wehrt. Doch darauf müssen Sie nicht vertrauen. Gehen Sie lieber den etwas längeren Weg über die Hausverwaltung und die Eigentümerversammlung. Vielleicht tragen Sie gar keine Schuld am Schimmel und müssen daher auch nur ihren kleinen Anteil am Gutachten bezahlen.
Wie geht es nach dem Gutachten weiter?
Wenn der Gutachter den nötigen Sanierungsumfang bestimmt hat, muss die WEG in einer Eigentümerversammlung über die Maßnahmen für die Instandsetzung beschließen. Sie beauftragt dann die Hausverwaltung, mehrere Vergleichsangebote von Handwerkern bzw. Baufirmen einzuholen. Die WEG kommt gemeinsam für die Kosten der Instandsetzung auf, wenn keine Regressansprüche gegen Sie als Wohnungseigentümer*in bestehen. Wenn sie trotz Erfordernis nicht handeln würde, wäre sie Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig. Folgeschäden können durch den Ersatz von Tapeten oder Bodenbelägen entstehen, der bei fortschreitendem Schimmel unausweichlich ist. Doch für diesen Schadenersatz müssen Sie der WEG ein schuldhaftes Verhalten nachweisen. Dieses liegt nur dann vor, wenn sie nicht umgehend nach Ihrer Schadensmeldung alle nötigen Maßnahmen wie beschrieben ergriffen hat.
Mögliche Verschleppung durch die Hausverwaltung
In manchen Fällen verhält sich die WEG vorbildlich, aber die Hausverwaltung verschleppt den Fall. In so einem Fall kann die WEG von ihr Schadenersatz fordern. Ob Sie als Eigentümer*in dann einen unmittelbaren Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung haben (sogenannter Direktanspruch), beurteilen die Gerichte seit der WEG-Reform uneinheitlich. Mit Stand Sommer 2022 gibt es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema. Jedoch erhalten Sie nach dem Ausgleich des Schadens vonseiten der Hausverwaltung an die WEG den Ihnen zustehenden Anteil.
