Preisschere am Immobilienmarkt: Unterschiede wachsen
Die Preisschere am Immobilienmarkt hat sich bis zum Herbst 2021 weiter geöffnet. Das bedeutet: Die Preise zwischen Hoch- und Niedrigpreislagen driften zunehmend auseinander, wie mehrere Analysen zwischen Anfang 2020 und dem Herbst 2021 belegen. Teure Lagen werden immer teurer, unabhängig davon, ob es sich um Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Bauland handelt. In peripheren ländlichen Räumen hingegen kämpfen die Besitzer weiter mit Leerstand. Ihr Immobilienmakler unterstützt Ihre Vermarktungsbemühungen.
Wie stellen sich die Preise in verschiedenen Analysen dar?
Es gibt hierzu je nach Zeitraum und Ort der Untersuchung verschiedene Angaben. So legten die Preise für gehobene, aber gebrauchte Eigentumswohnungen deutschlandweit im ersten Halbjahr 2021 um durchschnittlich 8 % zu, während es im unteren Segment kaum Bewegung gab. Eine Untersuchung aller Immobilienpreise in deutschen Metropolen belegt einen Preisanstieg von über 30 % im Zeitraum von 2018 bis 2020 bei wachsenden Preisunterschieden in einzelnen Stadtteilen. Zu den wichtigsten Zentren mit exorbitanten Preissteigerungen gehören diese Städte:
- München
- Berlin
- Hamburg
- Köln
- Stuttgart
- Frankfurt am Main
- Düsseldorf
Im Sommer 2021 lagen die Preise für eine Eigentumswohnung in Düsseldorf bei durchschnittlich 3.250 €/m², in München waren es 6.850 €/m². Innerhalb einer Metropole kann es aber je nach Standort enorme Preisunterschiede geben. Demnach lassen sich Preisspannen zwischen den teuersten und sehr günstigen Stadtteilen von 75 % feststellen, jedenfalls in den genannten A-Städten. Das bedeutet: Die Schere der Immobilienpreise öffnet sich nicht nur zwischen Stadt und Land, Ost und West oder Nord und Süd, sondern auch zwischen günstigen und teuren Lagen in den Metropolstädten. Für die Immobilienvermarktung bedeutet das: Kunden sind immer häufiger darauf hinzuweisen, dass sie nicht unbedingt auf die Eigentumswohnung im angesagten Trendviertel schauen müssen. Möglicherweise gibt es in unmittelbarer Nachbarschaft eine deutlich preiswertere Alternative. Es ist nach wie vor bezahlbarer Wohnraum vorhanden – trotz des ungebremsten Immobilienbooms. Einen Beleg für diese Analyse liefert unter anderem Hamburg. Im ersten Halbjahr 2021 ließ sich dort in 25 Stadtteilen ein allgemeines Preisniveau von weniger als 3.000 €/m² feststellen, während es in den 18 teuersten Wohngegenden bei über 5.000 €/m² lag. Die Stadt Frankfurt am Main ist sogar von einer noch größeren Preisschere betroffen: Hier müssen Käufer in einer Hochpreislage häufig das Doppelte des Preises gegenüber einer günstigen Wohngegend bezahlen.
Sonderfall der Immobilienvermarktung in München
Die Immobilienmakler in München sehen sich besonderen Preisextremen gegenüber: Schon „Einstiegspreise” in sehr günstigen Stadtvierteln können bei 6.000 €/m² liegen. Das ist in etwa das Niveau, das sonst in den sehr teuren Vierteln anderer deutscher Großstädte erreicht wird. Die teuren Münchner Bezirke erreichen Preise von 9.400 bis 11.500 €/m². Für die Makler ergibt sich damit inzwischen ein Kommunikationsproblem, wenn beispielsweise Familien aus Berlin, Stuttgart oder Frankfurt nach München ziehen. Sie können die Preise oftmals nicht fassen und benötigen eine umfassende Aufklärung zur Gesamtsituation. Diese Preise strahlen inzwischen auch ins Umland ab. Bis zu einem Radius von ~100 km um die bayerische Landeshauptstadt werden selbst in ländlichen Gegenden überhöhte Preise verlangt, die es sonst – bei vergleichbarer Infrastruktur – nirgendwo in Deutschland gibt.
Exzesse bei den Preissprüngen
Nicht nur die Preisschere, sondern auch die Geschwindigkeit und Höhe der Preissteigerungen wirkt inzwischen teilweise exzessiv. In der Spitze wurde Wohneigentum in Berlin zwischen Anfang 2019 und Mitte 2021 um 46 % teurer. Selbst mittelgroße Städte legten hohe Preissprünge von 40,2 bis 42,5 % hin: Zu beobachten war das im genannten Zeitraum unter anderem in Leipzig, Augsburg, Heilbronn und Ludwigsburg. Gefolgt werden diese Kommunen von ebenfalls nicht zu großen Städten mit Preissteigerungen von 35 bis 40 %. Zu nennen wären beispielsweise Esslingen am Neckar, Offenbach am Main, Pforzheim, Sindelfingen, Rüsselsheim am Main, Göttingen, Landshut und Villingen-Schwenningen. Über 30 % Preissteigerung konnten im Vergleichszeitraum in Nürnberg, Mannheim, Rostock, Würzburg, Lübeck, Bremen und Potsdam beobachtet werden.
Niedrigstes Niveau im Osten Deutschlands
Um die Schere nun wirklich zu verdeutlichen, seien die Preise am unteren Ende der Skala genannt. Lediglich 670 bis 1.050 €/m² zahlten Käufer*innen Mitte 2021 für Immobilien in den ostdeutschen Städten Gera, Plauen, Dessau-Roßlau, Chemnitz und Zwickau. Gleich darüber rangieren übrigens Städte in Nordrhein-Westfalen, wo selten über 1.500 €/m² verlangt werden. Es zeigt sich damit am deutschen Immobilienmarkt ein drastisches Gefälle, das es so in der Nachkriegszeit noch nie gab.
