Das Mietspiegelreformgesetz verbessert die Aussagekraft der genutzten Mietspiegel in Deutschland. Es soll mehr Kommunen dazu ermuntern, aussagekräftige Mietspiegel zu erstellen. Verhandelt wurde das Gesetz von der bis 2021 regierenden Koalition aus Union und SPD, in Kraft tritt es am 01.07.2022. Zum Gesetz gehört auch eine neue Mietspiegelverordnung.
Worum geht es im Mietspiegelreformgesetz?
Die schon existierenden und ständig angepassten Mietspiegel in Deutschland sollen durch das Gesetz über mehr Standards zuverlässiger und rechtssicherer werden. Verpflichtend werden sie mit Inkrafttreten des Gesetzes in Städten ab 50.000 Einwohnern. Städte mit dieser Einwohnerzahl, die bislang noch keinen Mietspiegel erstellt hatten, müssen diesen bis zum 01.01.2023 erstellen. Sollte es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel handeln, haben sie hierfür bis zum 01.01.2024 Zeit. Diese Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels für größere Städte hatten die Verhandlungsführer der Koalitionsparteien erst während der Ausschussberatungen ins Gesetz aufgenommen. Des Weiteren wurde in das Gesetz eine Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter aufgenommen. Sie sollen die Mieten und Merkmale ihrer Wohnungen angeben. Verstöße dagegen können mit Bußgeldern geahndet werden. Die Mietspiegel werden wie bisher alle zwei Jahre an neue Marktentwicklungen angepasst. Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte eine Verlängerung dieser Frist auf drei bis fünf Jahre vorgesehen. Durch die rasante Entwicklung der Mieten in jüngerer Zeit ist man von solchen langen Fristen abgerückt. Ebenso wurde das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen aus dem Gesetzentwurf gestrichen, das bei der Existenz eines Mietspiegels heranzuziehen wäre.
Hintergrund zum Mietspiegel
Mietspiegel dienen als Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese spielt eine Rolle bei
- Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis und
- beim Abschluss eines neuen Mietvertrages in Kommunen, in denen eine Mietpreisbremse gilt.
Bislang (Stand: März 2022) gibt es einen einfachen und einen qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Seine Erstellung erfolgt durch Städte und größere Gemeinden in Kooperation mit den Interessengruppen der Immobilienmakler sowie der Mieter- und Vermieterverbände. Dieser einfache Mietspiegel gilt als nicht besonders gerichtsfest, seine Erstellung ist de jure kein Verwaltungsakt. Daher haben weder Mieter noch Vermieter eine verwaltungsrechtliche Einspruchsmöglichkeit gegen die dort festgestellte ortsübliche Vergleichsmiete, die einem sehr langen Betrachtungszeitraum von inzwischen sechs Jahren unterliegt. Aus diesem Grund gibt es noch einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB), der im Zweijahrestakt nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wird. Beteiligt sind daran im Prinzip dieselben Interessengruppen, nur beschließt die Gemeindevertretung den qualifizierten Mietspiegel förmlich und veröffentlicht ihn im Amtsblatt. Er hat Gesetzeskraft und hat bei gerichtlichen Auseinandersetzungen den Status eines Gutachtens. In den letzten Jahren wurde er allerdings vor Gericht verstärkt hinterfragt, weil man seine wissenschaftliche Basis anzweifelte. Auf der anderen Seite nahm die praktische Bedeutung des einfachen Mietspiegels zu. Die meisten Vermieter orientieren sich daran. Das Mietspiegelreformgesetz soll nun diesen Konflikt entschärfen. Es soll nach wie vor qualifizierte Mietspiegel geben, nur soll deren wissenschaftliche Basis nachgeschärft werden. Die Gemeinden sollen sie künftig aktiver erstellen, um Rechtssicherheit bei der Auseinandersetzung zu den Mieten zu schaffen.
Experten zum Mietspiegel
Bei den Anhörungen zur Reform des Mietspiegels gingen die Meinungen von Experten teilweise weit auseinander. So sprach sich der Präsident des GdW (Spitzenverband der Wohnungswirtschaft) Axel Gedaschko dagegen aus, den qualifizierten Mietspiegel als ein politisches Steuerungselement für niedrigere Mieten zu verwenden. Durchsetzen konnte sich Gedaschko mit der Ablehnung des Vorschlags, die Gültigkeit eines qualifizierten Mietspiegels auf drei Jahre oder mehr zu verlängern (angedacht waren bis fünf Jahre, siehe oben). Es gab schon eine Verlängerung beim einfachen Mietspiegel: Dessen Betrachtungszeitraum wurde ab Anfang 2020 von vormals vier auf nunmehr sechs Jahre gestreckt. Laut Gedaschko ist das angesichts der Mietpreisentwicklung unrealistisch. Der Experte schlug daher vor, auf eine digitale Mietdatenbank zurückzugreifen. Dieses Mittel ist im Gesetz durchaus vorgesehen, allerdings hapert es an der vollständigen Digitalisierung aller erfassten Mietdaten in Deutschland. Diese mahnte Gedaschko an. Seinen Auffassungen schloss sich größtenteils der Präsident des IVD (Immobilienverband Deutschland) Jürgen Michael Schick an. Im Kern ging es den beiden Vertretern der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft darum, dass Mietspiegel Aussagen zu den realen Mieten treffen, diese aber nicht gestalten sollten. Schick begrüßte die im Gesetz geplante Auskunftspflicht für Vermieter. Die Mietervertreter nehmen naturgemäß eine andere Haltung ein. Der Präsident des DMB (Deutscher Mieterbund) Lukas Siebenkotten und die Bundesdirektorin des DMB Melanie Weber-Moritz plädierten dafür, nicht nur Mieten der Privatwirtschaft, sondern sämtliche Mieten (auch des Sozialwohnungsbaus) in den Mietspiegel aufzunehmen und in Städten ab 50.000 Einwohnern mit Mietpreisbremse den qualifizierten Mietspiegel pflichtgemäß einzuführen. Zudem befürwortet der DMB eine Verlängerung des Geltungszeitraums. Reiner Wild begrüßte als Geschäftsführer des Berliner Mietervereins das Vorhaben der Bundesregierung, Mietspiegel gerichtsfester zu machen und Mietern mit qualifizierten Mietspiegeln ein geeigneteres Kontrollinstrument in die Hand zu geben.
Welche Bedeutung hat das Mietspiegelreformgesetz für Sie als Vermieter?
Das ab Juli 2022 geltende Gesetz verschafft Ihnen mehr Planungssicherheit bei der Vermietung einer Immobilie. Im Grunde erfolgt die Kalkulation von Mieten aufgrund der Berechnung des Hauswertes. Sie dürfen aber nicht die im qualifizierten Mietspiegel angegebene Vergleichsmiete signifikant überschreiten. Es fragt sich daher stets, inwieweit sich ein Objekt in der Anschaffung als Mietshaus lohnt. Wir können für Sie den Wert einer Immobilie ermitteln, damit Sie sich für oder gegen so eine Investition entscheiden können.
