Der Traum vom Eigenheim treibt viele Menschen um. Doch nicht immer lassen sich die Voraussetzungen für eine reguläre Baufinanzierung ohne Weiteres erfüllen. Wenn die Bank keinen Kredit gewährt oder dies nur zu sehr ungünstigen Konditionen in Aussicht stellt, könnte der Mietkauf eine Alternative darstellen. Doch worum genau handelt es sich dabei? Was gibt es zu beachten und wann sollte man lieber von einem Mietkauf absehen?
Wodurch ist Mietkauf gekennzeichnet?
Der „Mietkauf“ ist ein Vertrag, der in sich miet- und kaufvertragliche Elemente kombiniert. Wer schon einmal ein Auto geleast hat, wird einige Ähnlichkeiten feststellen können. Hier wird eine Immobilie entgeltlich zum Gebrauch überlassen. Insoweit handelt es sich um ein Mietverhältnis.
Dem Mieter wird nun jedoch zusätzlich das Recht eingeräumt, die Mietsache innerhalb einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben. Dabei handelt es sich um das kaufvertragliche Element. Ein Teil der bereits gezahlten Miete, seltener sogar in gesamter Höhe, wird auf den Kaufpreis angerechnet, sofern es zu einer Ankaufentscheidung kommt. Bei dieser Variante handelt es sich um das sogenannte Optionskaufmodell.
Beim Kaufpflichtmodell wird bereits von Anfang an vereinbart, dass der Mieter die Immobilie nach einer festgelegten Zeit kauft. In diesen Fällen wird in der Regel vereinbart, dass ein Teil des Gesamtkaufpreises in Form einer Anzahlung zu Beginn des Vertragsverhältnisses bezahlt wird.
Bei beiden Spielarten verbleibt nicht selten zum Zeitpunkt des Kaufs eine Restschuld, die entweder durch angespartes Eigenkapital oder ein Darlehen beglichen werden muss. Das Eigentum geht erst mit Abschluss des Mietkaufs, also der vollständigen Restschuldbegleichung, an den Käufer über.
Für wen ist Mietkauf eine interessante Option?
Die Möglichkeit des Mietkaufs wird vergleichsweise selten bei der Immobilienvermarktung eines Eigenheims genutzt. Der Mietkauf ist eine Ausweichvariante für Fälle, in denen kein Bankdarlehen in der benötigten Höhe gewährt wird. In diesem Zusammenhang werden häufig junge Familie mit Kindern genannt, aber auch Selbstständige und Freiberufler. Letztere insbesondere dann, wenn sie stark schwankende Einkommen aufweisen oder in Branchen aktiv sind, die den Banken als risikoreich gelten.
Da beim Mietkauf ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird, kann Monat für Monat der Fremdkapitalbedarf reduziert werden. Die Restschuld am Ende des Mietzeitraums macht im Regelfall dann nur noch einen geringen Teil des Gesamtkaufpreises aus, sodass eine Finanzierung über ein Bankdarlehen möglich wird.
Besonderheiten des Mietkaufs
Der Mietkauf ist im Vergleich zum herkömmlichen Immobilienkauf teurer. Denn die Miete während des Mietzeitraums liegt oft oberhalb der orstüblichen Vergleichsmiete. Hinzu kommt, dass staatliche Mittel zur Wohnraumförderung üblicherweise nicht für Mietkaufobjekte nutzbar sind. Etwaige Umbauarbeiten und Sanierungen müssen vollständig selbst finanziert werden. Außerdem gibt es nur ein begrenztes Angebot für Immobilien, die mit einer Mietkaufoption angeboten werden. Nicht selten handelt es sich um Objekte, die aufgrund von Zustand oder Lage schwer vermittelbar sind. Immobilienmakler nutzen Mietkaufmodelle, um zusätzliche Interessenten zu gewinnen.
Wurde ein Vertrag geschlossen, bleiben für den Mietkäufer einige besondere Risiken. Da der Eigentumsübergang erst am Ende des Mietkaufs erfolgt, kann es im Fall einer Insolvenz des Vermieters und der daraufhin erfolgenden Zwangsversteigerung der Immobilie zu einem Verlust der Anzahlung kommen, sofern keine vertraglichen Regelungen getroffen wurden. Durch entsprechende Vertragsgestaltung können Vermieter die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der Immobilie umfangreich auf den Mieter umlegen.
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