Groß war der Aufschrei bei den Berliner Mietern, als der vom rot-rot-grünem Senat in Berlin am 23. Februar 2020 in Kraft gesetzte und auch noch bis ins Jahr 2019 rückwirkende Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht am 15.04.2021 für nichtig erklärt wurde.
Doch was war eigentlich passiert? Hausbesitzer und Wohnungseigentümer wussten von vornherein, dass dieses Gesetz unhaltbar ist. Die höchsten Richter dieses Landes stellten fest, dass der Berliner Mietendeckel unvereinbar mit den im Bürgerlichen Gesetzbuch verankertem Regelwerk ist und zudem eine maßlose Kompetenzüberschreitung durch diesen Senat darstellt!
Versagen auf ganzer Linie
Obwohl diese Posse nur von kurzer Dauer war, ist der Schaden für Immobilienbesitzer und Vermieter, für Immobilienmakler und Immobilienverwalter immens. Auch die Mieter sind betroffen, denn das Angebot an Mietwohnungen ist in den vom Mietendeckel betroffenen Altbeständen drastisch zurückgegangen. Bauaufträge für Neubauten wurden storniert. Auch Nichtbetroffene Vermieter haben sich in Anbetracht der unsicheren Rechtslage vorerst zurückgezogen.
Besonders verwerflich ist die Verabschiedung des Gesetzes, weil diese Auswirkungen konkret vorausgesagt wurden, folgen sie doch einfachsten ökonomischen Gesetzen. Wenn die Kosten der Vermietung die Erträge übersteigen, wird nicht vermietet!
Einnahmeausfälle, Sanierungs- und Modernisierungsstau, erhöhter Bürokratieaufwand – das sind einige materiellen Schäden, die die Vermieter tragen müssen. Allerdings herrscht nun Rechtsicherheit, und die Vermieter können sich wieder um das Tagesgeschäft kümmern. Man sollte nicht glauben, dass aufgrund der Wohnungsknappheit die Ansprüche gering sind, nein- komfortabler Wohnraum und eine rundum – sorglos Betreuung sind gefragter denn je, vor allem auch außerhalb der Ballungszentren. Gut beraten ist, wer sich dann einer kompetenten Immobilienverwaltung bedienen kann.
Moderne Immobilienverwaltung heute
Kompetent – dass bedeutet nicht nur den Gehweg vorm Haus fegen und die Mülltonnen rausstellen – kompetent heißt kümmern von A wie Aufzug bis Z wie Zentralheizung!
Häufig wird die Hausverwaltung mit dem Hausmeister verwechselt- dabei sind die Aufgaben der Haus- oder Immobilienverwaltung um ein Vielfaches umfangreicher und anspruchsvoller als die eines Hausmeisterservices. In der Regel wird der Hausmeister von der Verwaltung angestellt oder es wird ein Hausmeisterdienst beauftrag um bestimmte technische Dinge im Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft zu übernehmen. Die Verwaltung selbst hat deutlich mehr zu tun und besitzt dafür auch notwendige Qualifikationen und Kompetenzen. Im Übrigen ist der Berufsstand des Verwalters schon mehr als 2000 Jahre alt. Nachgewiesen ist das in einem Brief eines römischen Philosophen, der darin die Beschwerden seines Verwalters über den maroden Zustand eines Gebäudes erwähnt (Seneca im 12. Brief an Lucilius).
Wir wissen nicht, ob sich der Verwalter Senecas nur um die Bausubstanz und die Kosten der Renovierung gekümmert hat oder ob auch administrative Angelegenheiten zu seinen Aufgaben zählten. Die Hausverwaltung der Neuzeit hat auf alle Fälle die beiden wesentliche Bereiche abzudecken: die kaufmännische und die technische Verwaltung.
Zur kaufmännischen Verwaltung zählt z.B.
- alles, was mit dem Mietzins zu tun hat (Vereinnahmen, Verhandeln, Anpassen, Forderungen durchsetzen, Nachlässe gewähren)
- Besichtigungen organisieren, Mieter auswählen und Mietverträge verhandeln und abschließen
- Jährliche Nebenkostenabrechnung durchführen
- Beauftragung und Bezahlung von Dienstleistern, Versicherern und Versorgern (Strom, Wasser, Heizung, Müll etc.) sowie, entsprechende Verträge und Konditionen aushandeln
- Buchhaltung zu allen vorgenannten Geschäftsvorfällen
Zur technischen Verwaltung zählt z.B.
- Wohnungsabnahmen und Wohnungsübergaben, bei Ein- und Auszug, aber auch nach Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Durchführen und überwachen von Überprüfungen und Inspektionen (Heizung, Fahrstuhl…)
- Instandhaltung von Gebäuden und technischen Anlagen
- Planung und Durchführung von Modernisierungen (in enger Zusammenarbeit mit dem Eigentümer)
- Kontrolle und Überwachung der Hausmeisterdienstleistungen (Pflege Außenanlagen, Reinigung Treppenhäuser, Kleinstreparaturen an Schlössern, Klingeln, Hauslicht usw.)
Diese Aufzählungen sind keineswegs vollständig, aber selbst an den genannten Punkten ist zu erkennen, dass eine gute Verwaltung nicht einfach mal nebenbei zu erledigen ist. Für diese Fülle der durchaus spezifischen Aufgaben wird gut geschultes und hoch motiviertes Personal benötigt.
Letztendlich wird sich die Arbeit der Verwaltung im Ertrag der Immobilie widerspiegeln und die Mieter erhalten modernen, komfortablen, gepflegten Wohnraum. Es lohnt sich also, in die Immobilienverwaltung zu investieren und dieser die Verhandlungen am Markt zu überlassen. Es bedarf keiner Regularien à la „Mietendeckel“…
