Wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht über die Aufteilung einer Immobilie einigen kann, kommt eine Teilungsversteigerung infrage. Dieses öffentliche Verfahren kann jeder Miterbe beantragen (§ 2042 BGB). Es dient der Versteigerung und nachfolgenden Aufteilung von zunächst nicht teilbaren Vermögenswerten. Der Ablauf ähnelt dem einer Zwangsversteigerung. In beiden Fällen wird der Erlös zunächst vom Gericht vereinnahmt und dann zwischen den Erben aufgeteilt. Übrigens lässt sich das Verfahren auch bei Ehescheidungen anwenden.
Teilungsversteigerung: Ende der Erbengemeinschaft
Mit dem Abschluss der Teilungsversteigerung (und der Aufteilung des übrigen Erbes) endet die Erbengemeinschaft. Wichtig ist hierfür, dass der Erlös der Teilungsversteigerung nach den §§ 2042, 753 BGB i.V.m. §§ 180 bis 185 ZVG aufgeteilt wurde. Die Erben können sich freilich auch über den Erlös noch streiten. Diesen Streit müssen sie beenden, wofür es Rechtsgrundlagen entsprechend der Erbfolge und einer eventuellen testamentarischen Verfügung gibt. Wenn sie sich einig sind, zahlt das Gericht den Erlös an die einzelnen Erben aus. Bei der Entscheidung zur Teilungsversteigerung kann die Berechnung Hauswert eine Rolle spielen, die wir für Sie als Immobilienmakler vornehmen können. Wir können den Wert einer Immobilie ermitteln und diese in Ihrem Sinne auch außerhalb der Teilungsversteigerung verkaufen, was regelmäßig zu einem höheren Erlös führt. Darüber muss sich allerdings die Erbengemeinschaft einig sein.
Warum streiten sich Erbengemeinschaften über eine Immobilie?
Dieser Fall ist schon ein Klassiker. Am häufigsten bricht der Streit aus, wenn der Erblasser kein Testament hinterlassen hat, doch auch dieses schützt nicht vollständig vor dem Streit, weil es angefochten werden kann. Der Regelfall sieht so aus, dass die Kinder des Erblassers das Haus gemeinsam erben und nun sehr entgegengesetzte Interessen verfolgen. Der Sohn würde gern einziehen, ein wenig sanieren und seine Schwester in Raten auszahlen, während diese lieber das Haus sofort verkaufen möchte, weil sie das Geld gut gebrauchen kann. Am ehesten eskaliert dieser Streit, wenn zu Lebzeiten des Erblassers nie über den Umgang mit dem Haus gesprochen wurde, was leider allzu häufig der Fall ist.
Antrag auf Teilungsversteigerung
Im genannten Fall könnten beide Parteien die Teilungsversteigerung bei Gericht beantragen, obgleich man das eher der Tochter zutrauen würde – ihr geht es schließlich um den schnellen Verkaufserlös. Doch auch der Sohn kann auf die Teilungsversteigerung setzen, dann mitbieten und auf diese Weise das Haus erwerben, für das er nur noch den Anteil für seine Schwester bezahlen müsste, weil ihm schließlich die Hälfte schon gehört. Wenn sein früherer Plan war, die Schwester in Raten auszuzahlen, weil ihm für eine einmalige Auszahlung die Mittel fehlen, müsste er nun einen Kredit aufnehmen, den er als Erbe und natürlich abhängig von seiner sonstigen Einkommens- und Vermögenslage voraussichtlich auch erhält. Daher ist der Antrag auf eine Teilungsversteigerung vonseiten eines Erben relativ schnell eingereicht (§ 180 Absätze 1, 15 ZVG). Derjenige Erbe, der sich dazu entschließt, kann das völlig auf eigene Faust erledigen, ohne die anderen Erben zu fragen. Er benötigt hierfür einen aktuellen Grundbuchauszug und ein Wertgutachten zur Immobilie. Nun muss er allerdings Gutachter- und Gerichtskosten vorschießen, manchmal wird auch noch ein Anwalt eingeschaltet. Erben sind dennoch auf der sicheren Seite, denn die Teilungsversteigerung findet auf jeden Fall statt, das Erbe wird auch aufgeteilt. Nun legt das Gericht wie bei einer Zwangsversteigerung ein Mindestgebot fest, das in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Die Teilungsversteigerung wird öffentlich angekündigt, sodass sich meistens auch andere Bieter finden. Wichtig ist für diejenigen Erben, die selbst nicht mitbieten, der Aspekt, dass sie einen Verlust hinnehmen müssen, weil das Haus regelmäßig (wie bei einer Zwangsversteigerung) unter Wert verkauft wird. Derjenige Erbe jedoch, der mitgeboten und das Haus schließlich erworben hat, zahlt an die anderen Erben weniger aus, als wenn sich die Erbengemeinschaft gütlich über die Aufteilung geeinigt hätte. Diesen Aspekt sollten alle Erben im Hinterkopf behalten. Manchen von ihnen ist er allerdings egal. Sie möchten ihr Erbe in bar ausgezahlt bekommen, selbst wenn sie dafür einen Abschlag hinnehmen müssen.
Gäbe es eine Alternative zur Teilungsversteigerung?
Die gäbe es: Wenn sich der Streit verfestigt und man damit rechnen muss, dass einer der Erben bei Gericht den Antrag auf Teilungsversteigerung einreicht, können Erben ihre Anteile auch an eine darauf spezialisierte Gesellschaft verkaufen. Ob sie damit mehr Erlös als durch die Teilungsversteigerung erzielen, ist allerdings unklar, weil zu diesem Zeitpunkt schließlich deren Ergebnis noch nicht bekannt ist. Bei so einem Anteilsverkauf sind naturgemäß ebenfalls Abschläge hinzunehmen.
Zu diesem Thema und zu möglichen Alternativen beraten wir Sie gern!
