Fehlerhafte Kauf- und Bauverträge sind für Erwerber von Immobilien und Bauherren sehr riskant. Zwar sollte das neue Bauvertragsrechts ab 2018 diese Situation verbessern, doch immer noch nutzen unter anderem zahlreiche Bauunternehmen veraltete Vertragsmuster zum Nachteil der Bauherren. Daher sollten Sie Kauf- und Bauverträge prüfen lassen.
Was kann mit einem veralteten Kauf- oder Bauvertrag passieren?
Es gilt grundsätzlich: Unterschreiben Sie Ihren Kauf- oder Bauvertrag nicht voreilig. Dies könnte zu hohen Mehrkosten, Rechtsstreitigkeiten und vielleicht einer Bauzeitüberschreitung führen. Anwälte für Baurecht prüfen gern die Rechtskonformität eines Kauf- oder Bauvertrages. Das war schon immer wichtig, weil es vor 2018 nicht einmal einheitliche gesetzliche Regelungen für diese Verträge gab. Damit war Ärger vorprogrammiert. Der Gesetzgeber führte daher in jenem Jahr ein neues Bauvertragsrecht ein. Es regelt seither im BGB Bestimmungen zum
- Bauvertrag,
- Bauträgervertrag,
- Architekten- und Ingenieurvertrag sowie
- Verbraucherbauvertrag.
Besonders der neue Verbraucherbauvertrag soll die Situation privater Bauherren verbessern. Er räumt privaten Bauherren mehr Rechte und damit einen besseren Verbraucherschutz ein. Manche modernen Bauverträge sind in der seither gängigen Praxis aber leider nur als Verbraucherbauverträge getarnt, entsprechen jedoch nicht den seit 2018 geltenden Anforderungen. Sie bieten damit den Verbrauchern weder Vorteile noch ausreichende Sicherheiten. Ähnlich sieht es bei Immobilienkaufverträgen aus: Auch sie enthalten häufig unvorteilhafte bis regelrecht unzulässige Klauseln. Indem Sie diese Verträge prüfen lassen, verstehen Sie unklare Regelungen und problematische Passagen, erhalten eine klare Handlungsempfehlung vor der Vertragsunterzeichnung und ebenso konkrete Vorschläge für Änderungen und Ergänzungen. Wichtig zu wissen: Gerade bei Kaufverträgen geht es um die Berechnung des Hauswertes. Hier können wir Ihnen als Immobilienmakler helfen, da wir anhand der uns vorliegenden Daten für Ihre Region den Wert einer Immobilie ermitteln.
Wie muss ein Bauvertrag beschaffen sein?
In einem Bauvertrag werden seit 2018 ganz bestimmte Angaben verlangt. Neben der Baubeschreibung mit detaillierten Angaben zur Ausführung, dem Umfang des Baus, dem Preis und der Bauzeit gehören dazu:
- 14-tägiges Widerrufsrecht
- Erstellungs- und Herausgabepflicht der Planungsunterlagen
- verbindliche Angaben zu Fristen und Terminen (Beginn der Bauausführung, Zwischentermine, Fertigstellung)
- Begrenzung der Abschlagszahlungen auf höchstens 90 % des Werklohns
- einseitige Anordnungsrecht (Auftraggeber kann bei Uneinigkeit einseitig den Vertrag ändern)
Der letzte Punkt enthält das größte Streitpotenzial, denn naturgemäß müssen auch einseitig vorgenommene Änderungen rechtskonform sein. Daher ist es so wichtig, einen Bauvertrag prüfen zu lassen.
Warum sind Immobilienkaufverträge manchmal mangelhaft?
Bei Immobilienkaufverträgen ist der mit Abstand wichtigste Punkt der Gewährleistungsausschluss, der den (privaten) Verkäufer schützt. Das dürfen wir so ähnlich wie beim privaten Verkauf eines Gebrauchtwagens verstehen: Auch hier haften die Verkäufer im Nachhinein nicht für Mängel, wenn diese nicht bekannt sein konnten. Für Immobilien gilt im Prinzip dasselbe, nur kann ein Gewährleistungsausschluss unwirksam sein, wenn nachzuweisen ist, dass der Verkäufer bestimmte Mängel arglistig verschwiegen hat. Eine solche Intention ist unter Umständen dem Vertragsentwurf zu entnehmen, wenn dieser zum Beispiel einen Passus zu Mängeln wie „so weit dem Verkäufer bekannt“ enthält. Das verweist schon darauf, dass der Verkäufer sich darauf zurückziehen wird: Er habe die Mängel eben nicht gekannt. Diesen Rückzug kann er bei jedem Mangel antreten. Möglicherweise empfiehlt es sich, diesen Passus streichen zu lassen und durch die Aussage zu ersetzen: „Dem Verkäufer sind keine Mängel bekannt.“
Warum sind viele Bauverträge mangelhaft?
Viele Bauverträge sind fehlerhaft oder grundsätzlich nicht gesetzeskonform aus diesen beiden Gründen:
- #1: Zahlreiche Bauunternehmer haben sich immer noch nicht mit dem seit 2018 geltenden Bauvertragsrecht hinreichend befasst. Sie nutzen alte Vertragsmuster häufig unwissentlich.
- #2: Einige Bauunternehmen nutzen sogar vorsätzlich die alten Vordrucke und zusätzlich geschickte Formulierungen. Damit möchten sie auf zulasten des Bauherren mehr Gewinn erzielen.
Ein verbreiteter Fehler in neuen Bauverträgen ist das Fehlen der detaillierten Baubeschreibung. Diese ist aber das Kernstück eines Bauvertrages. Das neue Bauvertragsrecht schreibt vor, dass der Bauherr die detaillierte Baubeschreibung noch vor dem Vertragsschluss erhält. Sie muss Angaben zu allen Materialien und Bauleistungen rund um das Projekt enthalten – vom Mauerwerk über die Absicherung des Bauplatzes bis hin zu Fliesen im Sanitärbereich. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte ein technischer Berater diese Baubeschreibung separat überprüfen.
Fazit
Käufern von Immobilien und Bauherren ist dringend zu raten, die betreffenden Verträge im Vorfeld überprüfen zu lassen. Das schützt vor teuren Fehlern und Zeitverzug.
