Zunächst die knappe Antwort auf die oben genannte Frage: Ja, selbstverständlich kann die Erbengemeinschaft die Immobilie an eines ihrer Mitglieder verkaufen. Dabei passiert juristisch im Grunde, dass jeder Miterbe seine Anteile verkauft und gleichzeitig der am Haus interessierte Erbe – wie natürlich auch jeder andere Erbe – für den Erwerb dieser Anteile ein Vorkaufsrecht hat. Dieses gilt zwei Monate lang ab dem Zeitpunkt, zu dem der Verkauf bekanntgemacht wird. Die Rechtsgrundlage findet sich im § 2034 BGB. Dessen Absatz 2 vermerkt übrigens auch, dass dieses Vorkaufsrecht vererblich ist.
Stellung von Ehepartnern im Erbfall
Auf das gemeinsam bewohnte Familienwohnhaus hat der hinterbliebene Ehepartner ein Vorrecht, wenn das Ehepaar dies gemeinsam bewohnt hat. Allerdings gilt dieses Vorrecht nur für das Familienwohnhaus, nicht jedoch für weitere Immobilien einschließlich möglicher Anlageimmobilien. Gegenüber diesen nimmt der hinterbliebene Ehegatte die gesetzlich vorgeschriebene bzw. testamentarisch bestimmte Stellung in der Erbfolge ein, die sich auch nach einem möglichen Ehe- und/oder Erbvertrag richtet. Er/sie kann also andere Immobilien ebenso wie alle anderen Erben erwerben und muss die Miterben dann auszahlen. Dasselbe gilt zwar prinzipiell auch für das Familienwohnhaus, nur hat auf dieses der Ehepartner (die hinterbliebene Ehefrau) das erste Zugriffsrecht. Wenn sie/er nicht über die finanziellen Mittel für die Auszahlung der Miterben verfügt, ist ein Nießbrauchsrecht (lebenslanges Wohnrecht) in diesem Haus möglich.
Mitwirkung des Immobilienmaklers beim Verkauf an einen Erben
Das größte Problem beim Verkauf der geerbten Immobilie an ein Mitglied der Erbengemeinschaft ist die wertgerechte Auszahlung der Miterben. Hierfür kann unsere Mitwirkung als Makler sehr nützlich sein. Wir können den Wert einer Immobilie ermitteln und selbstverständlich für Sie auch die Transaktion rechtssicher abwickeln. Nach der Berechnung des Hauswertes ergeben sich die Anteile, die der Käufer an die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszuzahlen hat.
Feststellung der Erbengemeinschaft
Für den vorliegend beschriebenen Fall gilt es zunächst festzustellen, wer zur Erbengemeinschaft gehört. Diese entsteht immer, wenn der Nachlass nicht einem Alleinerben gehört, sondern unter mehreren Erben aufzuteilen ist. Diese bilden dann die Erbengemeinschaft nach den §§ 2032 bis 2041 BGB. Es ist nicht immer sofort klar, welche Personen die Erbengemeinschaft bilden. Diese Unsicherheit entsteht bei unklaren Familienverhältnissen. Sollte gleichzeitig weder ein Testament noch ein Erbvertrag vorliegen, muss die betreffende Ermittlung gestartet werden. Es ist für die Entstehung einer Erbengemeinschaft unerheblich, ob eine vom Erblasser gewillkürte oder die gesetzliche Erbfolge gilt. Nachdem die Mitglieder der Erbengemeinschaft festgestellt wurden, bilden sie juristisch eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft, die im streng rechtlichen Sinne bedeutet, dass jeder Miterbe ein grundsätzliches Bestimmungsrecht über das Gesamterbe hat. Für den Verkauf der hinterlassenen Immobilie an ein Mitglied der Erbengemeinschaft bedeutet dies, dass alle anderen Erben diesem Verkauf zustimmen müssen. Sie müssten im Übrigen ohne Verkauf das Erbe gemeinsam verwalten.
Einigung über den Verkauf an einen Erben
Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft über den genannten Verkauf der Immobilie an einen einzelnen Erben nicht selbstverständlich ist. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass dieser Vorgang konfliktbehaftet ist, und zwar umso mehr, je weniger der Wert des Hauses bekannt ist. Vor der Wertfeststellung wissen die anderen Erben gar nicht, was ihnen finanziell nach dem Verkauf und der dann folgenden Aufteilung des Erbes zusteht. Aus diesem Grund ist unsere Wertermittlung für die betreffende Immobilie so wichtig.
Lassen Sie uns Ihnen in so einem komplexen Fall helfen und kontaktieren Sie uns!
