Sanieren für den Hausverkauf – Einfluss auf Wertermittlung
Der Verkauf vom Eigenheim ist geplant? Dann kann es sich lohnen, über eine Wertverbesserung nachzudenken. Eine alte Immobilie, die energetisch saniert ist oder deren Ausstattung verbessert wurde, verkauft sich leichter und zu einem höheren Preis. Natürlich muss der Renovierungs-/Modernisierungsaufwand in einem profitablen Verhältnis zum Verkaufserlöses stehen. Was lohnt sich, was ist überflüssig, was ist zu teuer?
Lage, Infrastruktur, Preislagen in der Umgebung – Wertermittlung
Bevor Sie in Sanierungsmaßnahmen und teure Renovierungen investieren, lassen Sie erst einmal den Wert einer Immobilie ermitteln. Online und kostenlos wird die Wertermittlung nach Angaben des Nutzers vorgenommen. Weiterhin werden Online-Rechner zur Ermittlung des Werts der Immobilie angeboten. Wertermittlungen mit gründlicher Besichtigung und Einbeziehung aller Fakten nehmen Baugutachter und erfahrene Makler vor. Eingehende Bewertungen von Fachleuten sind kostenpflichtig und Gutachten von Experten können recht teuer sein.
Der Immobilienwert wird nicht nur von Grundstücks-/Hausgröße, Bauzustand und Ausstattung bestimmt, sondern auch von Umgebungsfaktoren. Hier fließen u.a. Kriterien ein wie das Preisniveau umliegender Gebäude, Region, Lage und vorhandene Infrastruktur. So kann sich das toll sanierte Haus in schlechter Wohnlage, mit ungünstigen Straßen- und Verkehrsverbindungen schlechter verkaufen als ein altes, weniger attraktives Gebäude in bester Lage.
Sogar in einer weniger gefragten Lage kann es sein, dass sich für ein renovierungs-/sanierungsbedürftiges Haus schnell Käufer finden. Es gibt immer Interessenten, die vorrangig ein günstiges Haus suchen und dafür lange Renovierungen und Sanierungen in Eigenregie in Kauf nehmen. Es kann sich lohnen, erst einmal den Markt zu sondieren. Dabei ist ein Immobilienmakler mit guten Kenntnissen der Region sehr hilfreich. Doch auch Steuerberater und andere Experten sollten herangezogen werden.
Energetische Sanierung – echte Verkaufsvorteile
Besonders attraktiv für Käufer ist ein Haus, das optimale energetische Werte aufweisen kann. Für den Käufer ist eine energetische Sanierung ein enormer Aufwand. Sie ist nicht nur mit Kosten, sondern auch mit vielen aufwendigen Arbeiten verbunden, die den Einzug verzögern oder das Wohnen einschränken.
Einen bis 30 % höheren Preis je qm beim Verkauf kann ein Haus erzielen, das über moderne Außendämmung, hochwertig wärmegedämmte Fenster und Türen und ein nach aktuellen Anforderungen gedämmtes Dach verfügt.
Allerdings dürfen auch hohen Sanierungskosten für den derzeitigen Hausbesitzer nicht unterschätzt werden. Eine gründliche energetische Sanierung verursacht 2022 durchschnittlich Kosten von ca. 500 bis 600 € pro qm. Förderungen ermöglichen jedoch Zuschüsse bis zu ca. 75.000 €.
Effektiv ist die Komplettsanierung allerdings nur beim leerstehenden Haus. Einen besseren Verkaufserlös könnte jedoch bereits eine Teilsanierung versprechen. Von Vorteil sind Wärmedämmungen bei Dach, Fenstern und Türen. Eine neue Dacheindeckung kann beim alten ebenfalls Haus sinnvoll sein.
Mit Sicht auf Energie- und Kostenersparnis ist auch die Heizanlage im Haus ein Plus- oder Minusfaktor für potenzielle Käufer. Gefragt sind energiesparende Heizungen wie Wärmepumpen, Pelletheizungen, Zentralheizung und zusätzlicher Kamin. Verfügt das Haus sogar über leistungsfähige Solarmodule ist das ein Wertvorteil. Allerdings lohnt sich nicht die Solarausstattung einzig mit Sicht auf den Verkauf. Dazu ist die Investition zu hoch und folglich ein maßgeblicher Verkaufsgewinn nicht sicher.
Ausstattung des Hauses
Als Preisfaktor geht weiterhin die Ausstattung in die Berechnung vom Hauswert ein. Eine gehobene Ausstattung bedeutet eine Preissteigerung beim Verkauf von bis zu 17 % je qm. Als gehoben eingestuft werden u.a. Zentralheizung, hochwertiger Bodenbelag, wärmegedämmte Fenster bzw. isolierte Doppelfenster sowie ein gefliestes Bad.
Einen geringeren Vorteil bringt die normale Ausstattung gut geschnittener Räume mit verputzten Leitungen, gefliestem Bad und zumindest einigen Fenstern nach energetischen Anforderungen. Ein Minus bis zu knapp 15 % je qm bringt dagegen die einfache Ausstattung, bei der möglicherweise u.a. Bodenbeläge, Zentralheizung und Doppelfenster fehlen. Hier dürfte sich für einen rentablen Verkauf eine vorherige Nachbesserung lohnen.
Optische Verbesserungen für attraktivere Präsentation
Rein optische Verbesserungen wie die frisch gestrichene Fassade, die lackierten Fenster und Türen oder die gestrichenen Räume bringen keinen höheren Verkaufspreis. Im Exposé lässt sich das Haus jedoch entschieden vorteilhafter präsentieren. Damit kann bei einem guten Preis für den unsanierten Altbau die Anzahl der Kaufanwärter steigen.
Nicht für jeden Hausbesitzer lohnt es sich, in umfangreiche Sanierungen zum Verkauf zu investieren. Viele Verkäufer legen Wert auf einen möglichst schnellen Verkauf zum Preis je nach Wertermittlung. Dann lässt sich eventuell der Hausverkauf durch den vergleichsweise geringen Verschönerungsaufwand beschleunigen.
So attraktiv mancher erhöhte Verkaufsgewinn aussieht, der Sanierungsaufwand und die Kosten sind nicht zu unterschätzen. Nicht immer wird der erwünschte Preis erzielt. Auf keinen Fall sollte die Werterhöhung das Eigenbudget über Gebühr belasten.
