Wenn im Falle eines Todes eine Immobilie hinterlassen wird, stellt sich zunächst die Frage, wer überhaupt erbt, in welchem Umfang und welche Folgen sich aus einer Erbschaft ergeben.
Regelung der Erbschaft durch Testament
Zunächst besteht die Möglichkeit, die spätere Erbschaft durch Aufsetzen eines Testaments zu regeln. Dieses kann handschriftlich (sogenanntes eigenhändiges Testament) oder unter Hinzuziehung eines Notars aufgesetzt werden, der der Erstellung des Testaments beiwohnt und dieses bestätigt. Ehegatten und Lebenspartner können außerdem ein Ehegattentestament aufsetzen, welches in erster Linie mit der Erbschaft verbundene gegenseitige Verpflichtungen begründen soll.
Bei Erstellung des Testaments bietet sich für den Fall einer Mehrheit von Erben der Erlass einer Teilungsanordnung an, um spätere Streitigkeiten um die Auseinandersetzung der Erbmasse zu verhindern. Hiermit können also die einzelnen zu vererbenden Vermögenswerte bereits vorab einem konkreten Erben zugeordnet werden, wobei selbstverständlich die Pflichtteile zu beachten sind, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen. Da der Pflichtteil nicht durch ein Testament ausgeschlossen werden kann, sollte dieser bei einer Teilungsanordnung zwingend beachtet werden.
Die wichtigste Entscheidung: Ausschlagen oder annehmen?
Wenn der Erbfall eingetreten ist, stellt sich aus Sicht des Erben zunächst die Frage, ob dieser das Erbe antreten oder ausschlagen will. Hierbei sollte besonderes Augenmerk auf eine Gesamtbewertung der Vermögensverhältnisse gelegt werden, um nicht in die Schuldenfalle zu tappen. Bei Ausschlagung der Erbschaft ist diese für den Erben erledigt. Für den Fall einer Annahme sind jedoch steuerrechtliche Besonderheiten zu beachten, welche sich nach den Regelungen des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes richten.
Umfang der Steuerpflicht
Zunächst ist zu beachten, dass die Erbschaft aufgrund der Regelung des § 30 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbSt) bis spätestens 3 Monate nach deren Erhalt gegenüber dem Finanzamt anzuzeigen ist. Im Falle der Erbschaft einer Immobilie ermittelt das zuständige Finanzamt sodann den Verkehrswert derselben und prüft, ob der Erbe aufgrund der Wertermittlung überhaupt erbschaftssteuerpflichtig ist oder ob der Vermögenswert unterhalb dessen Vermögensfreigrenzen liegt. Diese wiederum sind abhängig vom Grad der Verwandtschaft zum Erblasser, da dieser über die Einstufung in die für die Berechnung der Erbschaftssteuer maßgebende Steuerklasse entscheidet. So fallen Ehegatten, leibliche und Stief- sowie Adoptivkinder, Enkel, Eltern und Großeltern in die Erbschaftssteuerklasse I, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder in die Erbschaftssteuerklasse II und nicht verwandte Erben in die Steuerklasse III. Die Steuerklasse I verfügt jedoch je nach Verwandtschaftsgrad und Näheverhältnis über unterschiedliche Vermögensfreibeträge. So wird für Ehegatten ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro gewährt, für Kinder ein solcher in Höhe von 400.000 Euro. Bei Enkeln beträgt dieser nur noch lediglich 200.000 Euro, bei Eltern und Großeltern nur 100.000 Euro. Bei den weiter entfernten Verwandten sowie allen übrigen Erben wird noch ein solcher in Höhe von 20.000 Euro berücksichtigt. Der jeweilige Freibetrag wird bei der Erbmasse direkt in Abzug gebracht und für eine Berechnung der Erbschaftssteuer gar nicht berücksichtigt. Sollte der Wert der Immobilie inklusive etwaiger weiterer Gegenstände / Vermögenswerte unterhalb des Freibetrages liegen, ergibt sich keine Steuerpflicht aus der Erbschaft. Sollte die Erbschaft höher sein als der Freibetrag, wird aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert abzüglich des Freibetrages die zu versteuernde Erbschaftssumme errechnet. Die Höhe der Steuersätze hängt wiederum sowohl von der Höhe der Erbschaft als auch von der jeweiligen Steuerklasse des Erben ab. Dieser liegt bei mindestens 7 Prozent bei einer kleinen Erbschaft des Ehegatten bis 75.000 Euro übersteigendem Wert und reicht bis zu 50 Prozent bei Personen mit der Erbschaftssteuerklasse III ab einem Vermögenswert ab 13.000.000,00 Euro. Da sich eine nicht unerhebliche Steuerpflicht ergeben kann, besteht aus Sicht des Erben auch die Möglichkeit ein unabhängiges Gutachten zu Wertermittlung der Immobilie zu veranlassen, wenn der seitens des Finanzamtes auf dem Papier ermittelte Verkehrswert erkennbar höher ist als der tatsächliche Wert. Dies kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Immobilie nach Erbschaft selbst bewohnen spart Erbschaftssteuer
Wenn die Immobilie im Anschluss an die Erbschaft für mindestens 10 Jahre durch den Erben bewohnt wird, werden Ehegatten und Lebenspartner von der Erbschaftssteuer befreit. Sollte die Immobilie nicht volle 10 Jahre selbst bewohnt werden, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend auf den Zeitpunkt des Erbfalls fällig. Dasselbe gilt für den Fall, dass die Immobilie von Kindern geerbt wird. Hier besteht allerdings die Besonderheit, dass die Steuerfreiheit lediglich für eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern gilt. Eine darüber hinausgehende Wohnfläche unterliegt der Steuerpflicht.
