Geteilte Maklerprovision – gute Nachrichten oder Mogelpackung?
Verkäufer muss Maklerprovision zur Hälfte tragen – Entlastung der Käufer von Nebenkosten.
Die Maklerprovision ist immer ein bedeutender Posten der Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie. Gerade in nördlichen Bundesländern, wie zum Beispiel Berlin und Brandenburg, war vor 2021 die Vergütung der Makler marktüblich allein vom Käufer zu zahlen. Das führte zu stattlichen Nebenkosten von bis zu 15 Prozent, die zusätzlich zum Kaufpreis vom Käufer zu stemmen waren. Neben der Grunderwerbssteuer von bis zu 6,5 Prozent waren vom Käufer stets noch 7,14 Prozent für die Maklerprovision und die üblichen Notar- und Grundbuchkosten zu bezahlen. Fällig werden Nebenkosten sofort nach Abschluss des notariellen Vertrages. Bei Finanzierung durch eine Bank hatte der Käufer diese Erwerbsnebenkosten ganz aus seinem Eigenkapital zu tragen. Das empfanden offenbar nicht nur die Immobilienkäufer als ungerecht und veraltet. Im Dezember 2020 wurde deshalb nach Jahrzehnten erstmals das Maklerrecht des BGB für den Immobilienverkauf an Privatpersonen geändert.
Änderung bei der Provisionspflicht – neue Regelung für Verbraucher
Im Dezember 2020 änderte sich gesetzlich etwas zugunsten der Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Dazu gehören auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Diese Immobilienarten werden üblicherweise von privaten Käufern zur Selbstnutzung erworben. Nach dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ bezahlt nunmehr nicht nur der Käufer allein. Die Vergütung des Maklers wird hälftig geteilt, und zwar in allen Bundesländern einheitlich und immer auf der Grundlage von schriftlichen Maklerverträgen.
Verhandlungssache ist allerdings die Höhe der Maklervergütung. Die Grenzen liegen darin, was allgemein als „marktüblich“ angesehen wird. Während bei der Immobilienvermarktung im niedrigeren Preisbereich eine Provision von acht oder neun Prozent zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer marktüblich sein kann, sind bei hohen Kaufpreisen sieben Prozent die Regel. Die Grenze „nach oben“ ist erreicht, wenn die Provision „unverhältnismäßig“ zu sein scheint. Ein Immobilienkäufer zahlt stets die Hälfte der Gesamtprovision und genau so viel, wie der Verkäufer. Der Immobilienmakler muss dem Immobilienkäufer die Zahlung durch den Verkäufer nachweisen. Erst mit diesem Nachweis des Maklers ist der Immobilienkäufer ebenso zur Zahlung verpflichtet. Nach dem BGB kann der Maklerlohn durch Urteil herabgesetzt werden, wenn er unverhältnismäßig hoch erscheint. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass noch nicht gezahlt wurde. Eine rechtliche Prüfung des schriftlichen Maklervertrages kann manchmal vor späteren Auseinandersetzungen vor Gericht bewahren.
Grundstücke und andere Immobilien – keine Veränderung der Provisionspflicht.
Die Neuregelung der hälftigen Teilung bezieht sich nur auf die im Gesetz genannten Einfamilienhäuser und Wohnungen und auch nur auf Verbraucher. Für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilienobjekte ist nach wie vor die Vertragsfreiheit gegeben. Immobilienmakler nutzen das Versprechen der Provisionsfreiheit für Verkäufer sogar oft als ein Instrument der Kundenansprache und Akquisition.
Der Gesetzgeber will mit der Regelung der hälftigen Teilung der Maklerprovision Käufer von Nebenkosten entlasten. Dieses Ziel ist erreicht. Durch hohe Nebenkosten kommen auch gutverdienende Käufer oft an ihre finanziellen Grenzen. Billiger wird ihre Wunschimmobilie dadurch jedoch oft nicht.
Die absolute Höhe des zu zahlenden Maklerlohns richtet sich nach dem vor einem Notar beurkundeten Kaufpreis und nicht nach einer Berechnung des Hauswertes, Verkehrswertes oder Marktwertes. Gerade kleinere Maklerunternehmen versprechen einem Privatverkäufer bei der Akquisition schon mal ganz offen, dass der vom Verkäufer zu zahlende Provisionsanteil im Falle eines Maklerauftrages auf den zu vereinbarenden Verkaufspreis aufgeschlagen wird. In anderen Fällen fordert ein Verkäufer das direkt ein, bevor der gewünschte Maklerauftrag erteilt wird. Dieser versteckte Aufschlag wird vom Käufer im Kaufpreis mit bezahlt. Daraus folgt, dass die hälftige Teilung der Maklerprovision in der Summe nicht immer günstiger für den Käufer ist. Der Käufer hat letztendlich häufig insgesamt nicht geringere Kosten, aber einen niedrigeren Einsatz von Eigenkapital. Eine Familie hat gerade nach dem Kauf ihres Traumhauses viele zusätzliche Ausgaben. Da stehen Modernisierungen an, ist der Garten zu gestalten oder neue Möbel zu kaufen. Dafür kann das eingesparte Eigenkapital gut eingesetzt werden.
Immobilienerwerb über Zwangsversteigerung – Maklerprovision manchmal gültig.
Erwirbt ein Käufer eine Immobilie aus einem Zwangsversteigerungsverfahren und nicht im freien Verkauf, fallen in der Regel keine Maklerkosten an. Wenn eine Immobilie ausschließlich auf dem Wege der Zwangsversteigerung erworben werden kann, ist ein freihändiger Verkauf ausgeschlossen. Schließt ein Kaufinteressent mit diesem Wissen einen Maklervertrag ab und nimmt die Dienstleistungen eines Maklers bewusst in Anspruch, zahlt er im Falle des Zuschlags die in einem schriftlichen Vertrag vereinbarte Maklervergütung. So haben Gerichte geurteilt.
