Gesetzesänderungen 2022: Was ändert sich für Immobilieneigentümer?

Was ändert sich für Immobilieneigentümer durch die Grundsteuerreform 2022? 

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahre 2018 eine Neuregelung der Grundsteuer gefordert. Danach haben sich alle Bundesländer zu einer Grundsteuerreform verständigt. Allerdings wenden die Bundesländer verschiedene Berechnungsmodelle an. In allen Bundesländern gleich ist die Frist zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022.

Alt vs. Neu – was sich mit der Grundsteuerreform ändert.

Die Ursache für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes ist die bisher unterschiedliche Bewertung mit völlig veralteten Daten. Während die Finanzämter in Westdeutschland von Daten aus dem Jahre 1964 ausgingen, wurde in Ostdeutschland mit Werten aus dem Jahre 1935 gerechnet. Nun sollen alle Informationen einheitlich mit dem Stichtag 1. Januar 2022 neu erhoben werden. In ganz Deutschland sind 36 Millionen Immobilien zu bewerten. Wirksam wird die neue Grundsteuer dann zum 1. Januar 2025.

Kleingarten oder Eigenheim – wer zur Abgabe einer Grundsteuer-Erklärung verpflichtet ist.

Alle Eigentümer einer Immobilie sind von der Grundsteuerreform betroffen! Egal, ob es sich um eine Garage, einen Kleingarten oder ein Eigenheim handelt. Sie müssen im Jahr 2022 erstmals eine Grundsteuer-Erklärung an das Finanzamt abgeben. Verpflichtet ist Derjenige, der am 1. Januar 2022 der Eigentümer der Immobilie war.

Hausverkauf – was der Stichtag 1. Januar für den Verkäufer bedeutet

Das Haus ist 2022 verkauft? Egal, ob durch Immobilienmakler oder Privatverkauf: Der Zustand am Stichtag 1. Januar des Jahres ist entscheidend. Verpflichtet zur Abgabe einer Grundsteuer-Erklärung ist derjenige rechtliche Eigentümer, der am 1. Januar im Grundbuch stand. Ein zwischenzeitlicher Verkauf der Immobilie ändert an dieser Verpflichtung nichts. Der Verkäufer bleibt der Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt. Erst im Folgejahr zum 1. Januar werden die Veränderungen wirksam. Die Änderungen können über Fortschreibungen oder Nachfeststellungen berücksichtigt werden.

Das gilt übrigens ebenso, wenn sich zwischenzeitlich die Wertverhältnisse ändern. Wenn beispielsweise ein bisher unbebautes Grundstück mit einem Haus bebaut wird, zählt steuerlich der Zustand des unbebauten Grundstücks bis zum nächsten 1. Januar. Eine Berechnung des Hauswertes oder den Wert einer Immobilie zu ermitteln ist nicht erforderlich.

Neuberechnung der Grundsteuer – was sich für Hauseigentümer ändert.

Bisher wurde die Grundsteuer mit dem sogenannten Einheitswert berechnet. Der Einheitswert ist eine Kennziffer des Finanzamtes. Gemeinsam mit der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz der Gemeinde berechnet das Finanzamt die Grundsteuer. Der Einheitswert wird neu durch den Grundsteuerwert ersetzt. Für jede einzelne Immobilie wird in den nächsten zwei Jahren vom Finanzamt der Grundsteuerwert ermittelt.

Neuberechnung Grundsteuer – was sich für Wohnungs- und Miteigentümer ändert.

Eigentümern einer Wohnung oder einer Garage in einer Garagengemeinschaft gehören neben dem Sondereigentum auch ein Anteil des Grundstücks als Gemeinschaftseigentum. Nähere Angaben enthalten die Teilungserklärung und das Grundbuch. Daraus sind alle erforderlichen Informationen zu entnehmen.
Wenn Ehepartner gemeinsam ein Haus besitzen, muss nicht jeder einzeln eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Aber der jeweils andere Eigentümer muss namentlich genannt werden. Das gilt auch für andere Eigentümergemeinschaften.

Neuberechnung Grundsteuer – was sich für Vermieter ändert.

Vermieter sind grundsätzlich verpflichtet, die Grundsteuer selbst zu entrichten. Sie müssen die Grundsteuer-Erklärung für alle Wohnungen abgeben, deren Eigentümer sie sind.
Die Grundsteuer ist weiterhin umlagefähig. Das heißt, Vermieter dürfen diese entweder im Rahmen der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung oder der jährlichen Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterreichen. Die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung kann nicht auf die Mieter abgewälzt werden.

Grundsteuer-Erklärung – welche Unterlagen benötigt werden.

Für die Grundsteuer-Erklärung sind Daten aus folgenden Dokumenten erforderlich:

• Grundbuchauszug,
• Notarvertrag, Bauunterlagen, Kaufvertrag,
• Ehemaliger Grundsteuerbescheid mit Steuernummer und Einheitswert-Aktenzeichen,
• Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete (werden von den Finanzämtern im Mai veröffentlicht),
• Sanierungsunterlagen,
• Anzahl Garagen/Tiefgaragenplätze,
• Wohn-/Nutzfläche,
• Antrag des Notars für neu begründetes Wohneigentum.

Grundsteuerbescheide und Grundsteuer-Typen – was zu erwarten ist.

In den nächsten beiden Jahren werden zwei Bescheide vom Finanzamt und einer von der Gemeinde erlassen:

1. Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert und
2. Feststellungsbescheid über den Grundsteuer-Messbetrag,
3. Bescheid der Gemeinde über die Festsetzung der Grundsteuer.

Die beiden Feststellungsbescheide sind die Grundlagen für die spätere Berechnung der Grundsteuer durch die Gemeinde. Wichtig ist: Beide Bescheide sollen genau geprüft werden. Sind Fehler oder Widersprüche vorhanden, muss innerhalb der angegebenen Frist Einspruch gegen den jeweiligen Bescheid eingelegt werden. Gegen den letzten, den Grundsteuerbescheid, kann kein Widerspruch eingelegt werden.

Es wird neu neben der Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen und der Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke auch eine Grundsteuer C geben. Mit dieser Grundsteuer können die Gemeinden künftig baureife Grundstücke höher besteuern. Damit soll Grundstücksspekulationen vorgebeugt und die schnellere Wohnbebauung angeregt werden.