Gemeinsames Haus, was passiert nach der Scheidung

Bei einer Scheidung ist das gemeinsame Haus in der Regel der größte und gleichzeitig der problematischste Vermögenswert für die Vermögensaufteilung. Die meisten Ehen funktionieren hinsichtlich der Vermögensverhältnisse als Zugewinngemeinschaft. Im Trennungsfall wird der Zugewinnausgleich gefordert, der in so einem Fall nicht einfach ist.

Sonderfall: keine Zugewinngemeinschaft

Betrachten wir zunächst den deutlich selteneren Sonderfall, dass keine Zugewinngemeinschaft existiert. Das wäre gegeben, wenn einer der Partner das Haus schon vor der Ehe besessen oder währenddessen geerbt hat. Der Zugewinn betrifft nur Vermögenswerte, die während der Ehe geschaffen wurden bzw. entstanden sind. Wer auf welche Weise einen Vermögenswert beschafft oder verdient hat, spielt dabei keine Rolle: Das Vermögen wird im Scheidungsfall hälftig geteilt. Vermögensgegenstände jedoch, die ein Partner schon vorher besessen hat, fallen nicht darunter. Wenn es hierbei um ein Haus geht, ist der Fall einfach: Der Partner, dem es gehört, behält es ohne jeden Ausgleich an den Ex-Partner. Schauen wir uns nun den weitaus häufigeren Fall des nötigen Zugewinnausgleichs an.

Vermögensteilung bei einer Zugewinngemeinschaft

Die Zugewinngemeinschaft wird stets dann angenommen, wenn das Paar keine gesonderten Vereinbarungen per Ehevertrag getroffen hat. Auch diese können übrigens einen Zugewinn nicht komplett aushebeln. Es ist also nicht möglich, dass ein Ehepartner als Alleinverdiener sich das während der Ehe angeschaffte Haus per Ehevertrag für den Trennungsfall sichert, nur weil er allein die Hypothek bezahlt hat. So eine Vereinbarung ist anfechtbar. Gehen wir daher vom einfachsten Normalfall der Zugewinngemeinschaft aus. Diese sieht wie erwähnt eine hälftige Aufteilung der Vermögensgegenstände vor. In Bezug auf das Haus gibt es prinzipiell vier Möglichkeiten:

• #1: Beide Partner wohnen nach der Trennung weiter gemeinsam im Haus. Dieser Fall ist sehr selten. Praktiziert wird er manchmal, wenn zur Familie noch kleinere Kinder gehören.
• #2: Ein Partner zieht aus, der andere bleibt im Haus und zahlt den Ex-Partner aus. Dieser Fall ist praktikabel, allerdings für den im Haus verbleibenden Partner mit einem relativ großen finanziellen Kraftakt verbunden. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Ist das Haus schon abbezahlt bzw. wie viel davon wurde schon abbezahlt? Wie viel Bargeld wurde in der Bauphase investiert? Lässt sich der Ex-Partner auf eine Ratenzahlung ein? Wenn ja, zu welchen Konditionen? Wenn nein: Erhielte der im Haus verbleibende Partner nötigenfalls von der Bank einen Kredit, um den Ex-Partner auszuzahlen? Solche Details müssen berechnet und verhandelt werden. Wiederum streben Ex-Ehepaare diese Lösung vorrangig an, um den gemeinsamen, noch kleineren Kindern ein Weiterwohnen im Haus zu ermöglichen.
• #3: Beide Partner ziehen aus und vermieten gemeinsam das Haus. Das wird eher selten praktiziert, ist aber eine denkbare Lösung. Diese könnten wir unterstützen, indem wir die Hausverwaltung übernehmen.
• #4: Das Haus wird verkauft. Die Ex-Partner teilen sich den Erlös. Diese Lösung ist emotional und finanziell die einfachste.

Der Hausverkauf im Zuge der Scheidung

Beim Hausverkauf ist in so einem Fall die Hilfe durch den Immobilienmakler nicht nur nützlich, sondern in den meisten Fällen unabdingbar. Dasselbe betrifft die Hausverwaltung, falls das Haus wie in #3 beschrieben vermietet werden soll. Warum ist das so? Nun, die betreffenden Vorgänge müssen unter einem gewissen Zeitdruck und dennoch effizient und ohne Verluste abgewickelt werden. Es droht nämlich mit dem Fortgang der Trennungsphase und erst recht nach der endgültigen Trennung handfester Streit. Das können sich sehr viele Paare, die sich zunächst relativ friedlich trennen, nicht vorstellen. Doch solange sie noch im gemeinsamen Haus wohnen, streiten sie sich tunlichst wenig. Wenn dann aber einer der Partner notgedrungen ausgezogen ist (vielleicht auch beide), haben beide Seiten nichts mehr zu verlieren. Sie möchten sich nur ihren Anteil am Besitz sichern und bewerten diesen relativ subjektiv. So könnte einem Partner einfallen, wie viel Bargeld er in der Bauphase ins Haus gesteckt hat. Fraglich ist, ob das stimmt und ob er es belegen kann. Dabei geht es regelmäßig um hohe Summen, um die es sich zu streiten lohnt. Alsbald werden beide Partner von ihren Anwälten, die daran verdienen, vielleicht zu einem Rechtsstreit gedrängt werden. Wenn sich dieser zuspitzt, könnte beispielsweise derjenige Partner, von dessen Konto momentan die Hypothek bezahlt wird, diese Zahlungen einstellen, weil er befürchtet, nicht zu seinem Anteil und Recht zu kommen. Daraufhin wird die Bank umgehend die Zwangsversteigerung einleiten. Am Ende verlieren beide Partner in einer Größenordnung Geld, an die sie nie gedacht hätten. Bei Zwangsversteigerungen wird meistens höchstens die Hälfte des tatsächlichen Wertes erzielt. Die Partner zahlen daher hälftig die Resthypothek ab, weil diese aus dem Erlös nicht abgelöst werden konnte, sind fortan verschuldet und haben gleichzeitig kein Eigentum mehr.

Fazit

Der Hausverkauf ist für den Scheidungsfall die eleganteste und finanziell schmerzarmste Lösung. Er sollte allerdings durch einen erfahrenen Immobilienmakler zügig abgewickelt werden, um Verluste zu vermeiden.