Gefahren beim privaten Hausverkauf

Vom privaten Hausverkauf ohne Makler ist wegen verborgener Risiken und dem großen Zeitaufwand eher abzuraten. Das sagen nicht Branchenvertreter, sondern diejenigen privaten Verkäufer, die es versucht oder gar durchgeführt haben. Sie haben dabei praktisch durchweg ein schlechteres Ergebnis erzielt und viel länger gebraucht als Inhaber von vergleichbaren Objekten, die sich gleich an ein Maklerbüro gewandt haben.

Wie kommt es zum privaten Hausverkauf ohne Immobilienmakler?

Es gibt zwei Hauptgründe, warum Hausbesitzer den Verkauf auf eigene Faust versuchen: Zeitnot und eine Fehleinschätzung des tatsächlichen Aufwands beim Immobilienverkauf. Auch Überlegungen zur Maklerprovision spielen selbstverständlich eine Rolle. Die Zeitnot ist durchaus verständlich: Eigenheimbesitzer erhalten beispielsweise ein verlockendes Jobangebot in einer anderen Stadt, für das sie sich schnell entscheiden sollen. Umgekehrt kann ein sicheres Einkommen urplötzlich wegfallen, das Haus ist nicht mehr zu halten. Auch diverse familiäre Gründe können zumindest das Gefühl von Zeitknappheit erzeugen. Wer nun glaubt, er müsse nur rasch ein Inserat aufgeben, um das traute Heim blitzschnell in möglichst viel Bargeld zu verwandeln, wird regelmäßig bitter enttäuscht: Der Verkauf kann sich gefühlte Ewigkeiten hinziehen und am Ende nur mit erheblichen Preisnachlässen möglich sein. Der Immobilienverkauf ist als Aufgabenfeld einfach viel zu komplex und verlangt viel Expertise, eine sehr realistische Markteinschätzung und -kenntnis sowie großes Verhandlungsgeschick. Schauen wir uns die Risiken des maklerfreien Privatverkaufs nun im Detail an.

Wertermittlung der Immobilie – höchst problematisch ohne Makler

Ein Immobilienverkauf sollte nicht mit dem Schalten eines Inserats ohne Kenntnis des tatsächlichen Werts beginnen. Praktisch keine Privatperson, die ein Haus für einige Jahre bewohnt hat, kann dessen Wert realistisch einschätzen. Dasselbe trifft auf Gewerbegebäude zu. Der Wert ist oft gegenüber dem Kauf gesunken, weil die Immobilie verschleißt, doch er könnte in einer Boomregion auch gestiegen sein. Zwischenzeitliche Renovierungen spielen sicher eine Rolle, doch inwieweit sie den Wert tatsächlich erhöht haben, ist ohne Fachkenntnis nur schwer einzuschätzen. Die professionelle Wertermittlung ist daher immer der erste Schritt vor dem Verkauf. Fachleute wissen das. Sie vermeiden Fehler bei der Preiseinschätzung, weil sich diese anschließend als roter Faden durch alle nachfolgenden Schritte des Verkaufsprozesses ziehen würden. Branchenfremde Privatverkäufer hingegen riskieren eines dieser beiden Szenarien:

• #1: Sie überschätzen den Wert ihres Hauses (der weitaus häufigere Fall). Damit finden sie keine ernsthaften Interessenten. Es verstreicht nun viel Zeit, bis sie entnervt im Preis nachgeben – oft sogar viel zu stark.
• #2: Sie schätzen den Wert von vornherein zu niedrig ein. Auf diese Weise verkaufen sie zwar schnell, doch sie verlieren dabei Geld in einer erheblichen Größenordnung, die in der Regel deutlich über der Maklerprovision liegt.

Vermarktung ohne Immobilienmakler?

Wer eine Immobilie vermarkten möchte, benötigt Fachkenntnisse. Es ist ein Exposé zu erstellen, das Inserieren sollte so sparsam wie möglich erfolgen. Ansonsten glaubt das interessierte Publikum, das Haus sei ein unverkäuflicher „Ladenhüter“. Professionelle Makler sprechen bevorzugt vorgemerkte Interessenten an, die sie in großer Zahl führen und manchmal aus ihrer Tätigkeit in der Hausverwaltung kennen. Eine Privatperson kann nicht über solche Kontakte verfügen.

Detailfragen im Exposé

Ein Immobilienexposé muss alle relevanten Informationen inklusive der gültigen Energieverbrauchswerte enthalten. Auch muss der bauliche Zustand exakt beschrieben werden. Dahinter stehen auch juristische Anforderungen. Immobilienexperten, die gleichzeitig auch die Hausverwaltung anbieten, kennen alle Finessen bei der Darstellung einer Immobilie.

Bonitätseinschätzung von Kaufinteressenten

Privatleute lassen sich von Kaufinteressenten täuschen. Es gibt Besichtigungstouristen, die das Haus vielleicht gern kaufen würden, es aber nicht können, weil ihre Bonität hierfür nicht ausreicht. Mit solchen Interessenten werden manchmal (zuungunsten solventerer Interessenten) lange Verhandlungen geführt. Doch kurz vor der Unterschrift des Vertrages springen sie ab. Damit hat der Privatverkäufer viel Zeit und Nerven verloren. Ein Maklerbüro kann Schufa-Abfragen durchführen und so die Spreu vom Weizen trennen.

Verhandlungstaktik

Privatleute verkaufen vielleicht einmal im Leben ein Haus. Diese Transaktion im sechsstelligen Bereich ist das größte Geschäft, das sie je durchführen. Es gehört hierzu eine gewisse Verhandlungstaktik, für die Immobilienexperten geschult sind. Der Privatverkäufer hingegen schwankt zwischen dem Wunsch, teuer zu verkaufen, und der Angst, dass ein Kaufinteressent wieder abspringen könnte. Das führt zu Fehlentscheidungen und Misserfolgen.

Rechtssicherer Abschluss

Der Abschluss des Kaufvertrages, die Überweisung des Kaufpreises und die Übergabe müssen rechtssicher erfolgen. Auch hierzu fehlt Privatleuten jegliche Kenntnis. Es handelt sich um eine sehr hohe Summe: Wer mag riskieren, dass dabei etwas schiefläuft?

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