Geerbte Immobilie verkaufen trotz Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft kann selbstverständlich ein gemeinschaftlich geerbtes Haus auch gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen. Dieser Fall ist unproblematisch. Doch wie sieht es aus, wenn sich einer der Miterben dagegen sperrt? Die Rechtslage bei Erbengemeinschaften ist eindeutig: Bestimmte Beschlüsse müssen einstimmig getroffen werden. Dazu gehören auch der Verkauf und die Vermietung der geerbten Immobilie.

Drei Lösungen bei Sperrung des Immobilienverkaufs durch einen Miterben

Es gibt für die Sperrung des Immobilienverkaufs durch einen Miterben drei prinzipielle Lösungen abseits vom Versuch, sich doch noch in der Erbengemeinschaft zu einigen. Diese Lösungen sehen so aus:

• #1: Jeder andere Miterbe, der eigentlich gern verkauft hätte, kann mithilfe eines Anwalts die Auflösung der Erbengemeinschaft per Auseinandersetzungsklage einklagen. Das ist erstens teuer wegen der Anwaltskosten und zweitens nicht immer erfolgreich.
• #2: Jeder Miterbe kann wiederum mit anwaltlicher Hilfe versuchen, eine Teilungsversteigerung der Immobilie zu erreichen. Hierbei handelt es sich um eine Zwangsversteigerung, die zu keinem hohen Erlös führt und nicht im Grundbuch ausgeschlossen sein darf. Zudem berührt dies nicht die Erbengemeinschaft, sie hätte in so einem Fall weiter Bestand. Das Risiko für einen Streit bleibt damit bestehen.
• #3: Jeder Miterbe kann seinen Erbteil an einen Investor verkaufen. Solche Investoren sind aber nicht leicht zu finden. Zudem ist der Verkauf mit einem kräftigen Abschlag verbunden. Die Einbuße liegt zwischen 25 bis 30 Prozent + Vermittlungs- und Notarkosten, also reell wahrscheinlich bei über 30 bis 35 Prozent.

Was hat es mit der Erbengemeinschaft und dem geerbten Haus auf sich?

Wenn ein Erblasser kein Testament oder eine letztwillige Verfügung hinterlassen hat und es mehrere gesetzliche Erben gibt, entsteht laut Gesetz die Erbengemeinschaft. Gleichberechtigte Erben (also meistens die Kinder des Erblassers) erben zu gleichen Teilen, ansonsten bestimmt die Quote laut gesetzlicher Erbfolge den Anteil jedes Erben. Wenn der Nachlass eine Immobilie oder ein sonstiger prinzipiell unteilbarer Gegenstand ist, müssen sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft über die Nachlassteilung einigen, was als Herausforderung gilt. Leider verwalten nur wenige Erbengemeinschaften eine Nachlassimmobilie gemeinschaftlich und ohne Streit. Immerhin geht es um die Entscheidung, wie mit dem Haus zu verfahren ist. Folgende Optionen bieten sich an:

• Ein Erbe zieht ein und zahlt die anderen Erben aus.
• Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie und teilt den Erlös.
• Die Immobilie wird vermietet oder verpachtet. Sollte sie schon vermietet sein, gilt es zu entscheiden, was mit den Mietern passiert. Es gilt das Mietrecht, Mietverträge dürfen nur langfristig und nur wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Bei einer Vermietung oder Verpachtung sollte die Erbengemeinschaft einen Hausverwalter einsetzen. Hierbei ergibt sich Konfliktpotenzial, denn es sind dann auch in Zukunft immer wieder Entscheidungen zu treffen, so etwa über den Mietzins, über Sanierungen und möglicherweise irgendwann doch über den Verkauf.

Wie schon vorn erwähnt muss die Erbengemeinschaft solche Entscheidungen einstimmig treffen. Ansonsten droht die Auseinandersetzungsklage.

Verkauf ist oft die beste Lösung

Da Erben nur selten eine durchweg harmonische und vor allem konsistente Beziehung zueinander pflegen, kann der Verkauf der Immobilie die beste Lösung sein. In vielen Familien pflegen Geschwister zueinander nur einen sporadischen Kontakt, der kaum über gemeinsame Geburtstagsfeiern hinausgeht, oft ist nicht einmal das der Fall. Doch selbst wenn die Erben im Verlaufe ihres Lebens durchaus guten Kontakt zueinander hatten, heißt das nicht, dass sie sich problemlos über die Verwaltung bzw. Aufteilung einer Immobilie einigen. Solche Verhandlungen mussten sie in den vergangenen Jahrzehnten nicht miteinander führen. Bei einer Geburtstagsfeier oder am Grillwochenende redet man ein wenig über Belangloses oder schwelgt in Erinnerungen, doch man muss sich über nichts Ernsthaftes einigen. Die meisten Geschwister wissen in höheren Lebensjahren nur wenige wichtige Dinge übereinander, so etwa über den Umgang mit Geld und sonstigem Besitz. Wenn es nun plötzlich um eine handfeste Erbmasse geht, zeigen sich plötzlich erstaunliche Charakterzüge der Schwester oder der Bruders. Aus Sicht von Experten, zu denen Anwälte und Immobilienmakler gehören, ist daher der Verkauf in den meisten Fällen diejenige Lösung, die jeden Streit unter den Erben unterbindet. Das ist allein deshalb wichtig, weil solche Streitigkeiten zu Lebzeiten meistens nicht mehr beigelegt werden. Erbende Geschwister sind sehr oft über 50 oder 60 Jahre alt. Sollten sie jetzt gemeinsam anfangen, eine vermietete Immobilie zu verwalten, werden sie damit nicht mehr froh. Beim Verkauf gilt es nun, einen für alle Erben befriedigenden Erlös zu erzielen. Durch die Teilungsversteigerung kommt dieser auf keinen Fall zustande, das Haus wird dann weit unter Wert verkauft. Zu empfehlen ist die Beauftragung eines erfahrenen Maklers, der die Immobilie zum Bestpreis auf den Markt bringt.

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