Neue Möglichkeiten durch die WEG-Reform
Seit dem das Wohnungseigentumsgesetz am 01.12.2020 erneuert worden ist, haben Eigentümer die Option freie Flächen als Sondereigentum zu deklarieren.
Zu freien Flächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören:
-Gartenflächen, Gartenanteile
-Terrassen
-Stellplätze für PKW
Zuvor bestand nur die Alternative des Sondernutzungsrechts an freien Flächen.
Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum
Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass ein Eigentümer sein Sondereigentum nach belieben verändern darf. Er kann auf seinem Eigentum bauen, solange seine Miteigentümer nicht negativ beeinträchtigt werden.
Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist es sinnvoll vorher Regelungen fest zu legen, was gebaut werden darf und was nicht, damit es nicht zu Streit kommt.
Dabei sollten die Beschlüsse möglichst genau sein, da ein Carport unterschiedliche Größen annehmen kann.
Beim Sondernutzungsrecht hingegen darf man die Fläche alleinig gebrauchen, aber nicht verändern. Die Miteigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen.
Das Aufstellen von Gebrauchssachen ist erlaubt. Zu diesen Gegenständen gehören zum Beispiel Rutschen für Kinder oder Gartentische.
In der Praxis ist wäre der Bau eines Gartenhäuschens dem Sondereigentümer gestattet, dem Sondernutzungsberechtigten nicht.
Das ist für viele Eigentümer interessant, da ein Gartenhäuschen, ein Carport oder eine Grillstelle den Garten wesentlich aufwerten.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich bei Ihrem Immobilienmakler über die Regelung in dem Objekt informieren.
Achten Sie darauf, dass Sondernutzungsrechte im Grundbuch eingetragen sind. Denn nur dann können Sie beim Kauf der Wohnung das Recht übernehmen.
In beiden Fällen ist es dem Sondernutzungsberechtige/Eigentümer erlaubt Erträge aus der Fläche zu erwirtschaften. Man kann seinen PKW-Stellplatz weiter vermieten und darf den Ertrag behalten.
Bei den Instandhaltungskosten ist es etwas anders. Wenn keine andere Reglung getroffen worden ist, muss die Gemeinschaft die Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum tragen, auch wenn es einen Sondernutzungsberechtigten gibt.
In den meisten Fällen werden die Kosten von der Gemeinschaft auf den Nutzungsberechtigten abgewälzt. Häufig passiert das Gleiche mit der Verkehrssicherungspflicht.
Beim Sondereigentum ist es klar, dass der Eigentümer alle Kosten und Pflichten hat, die durch den Besitz ausgelöst werden.
Begründung von Sondereigentum an freien Flächen
Wenn Sie die Gartenfläche, die Sie derzeit nur nutzen dürfen, gerne besitzen würden geht das wie folgt:
Sie müssen dazu einen Antrag auf der nächsten Eigentümerversammlung stellen. Damit der Beschlussantrag Gültigkeit erlangt bedarf es der Allstimmigkeit. Es müssen alle im Grundbuch stehenden Eigentümer zustimmen.
Die Beschlusskompetenz ist deshalb so hoch, weil die Teilungserklärung geändert werden muss, um eine Fläche vom Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln.
Wenn der Beschluss getroffen wird, muss er in das Grundbuch eingetragen werden, damit er auch für spätere Eigentümer gilt.
Zusätzlich muss der Aufteilungsplan mit den genauen Maßen des neu entstandenem Sondereigentums geändert werden.
Bei einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft mit 150 oder mehr Eigentümern kann das sehr schwierig sein, da selten alle Eigentümer zur Versammlung kommen.
Bei kleineren Gemeinschaften ist die Wahrscheinlichkeit eines Positivbeschlusses höher.
Wenn Wohnungseigentum neu Begründung wird, ist es möglich, dass freie Flächen direkt als Sondereigentum deklariert werden. In Zukunft wird diese Möglichkeit wahrscheinlich häufiger genutzt werden.
Daher sollten Sie bei der Immobilienvermarktung von neuen Wohnungen besonders darauf achten, ob es sich beim Garten um Sondereigentum handelt oder nicht.
