Was ist die geerbte Immobilie wert und was aus Sicht des Finanzamts?

Wer eine Immobilie erbt, muss in der Regel Erbschaftssteuer zahlen

Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, entscheiden zwei Faktoren:

• der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen
• der Immobilienwert.

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz = ErbStG

Der Erbe entscheidet, ob er das Erbe annimmt oder ausschlägt. Nimmt er es an, muss das Erbe beim Finanzamt angezeigt werden. Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz regelt dies. Lehnt er die Erbschaft ab, muss das Finanzamt nicht informiert werden, da in diesem Fall dann ja auch keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss.

Bei Antritt des Erbes muss das Finanzamt spätestens nach drei Monaten informiert werden. Zu beachten gilt, dass die Steuererklärung bezüglich der geerbten Immobilie an das Finanzamt des Verstorbenen geschickt werden muss.

Nach § 30 ErbStG reicht ein formloses Schreiben mit:

• Vor- und Nachname, sowie Beruf und die Anschrift des Erblassers und des Erben
• der Todestag und der Sterbeort des Erblassers
• der Gegenstand und der Wert des Erbes
• der Erwerbs-Rechtsgrund und das Vermächtnis sowie die gesetzliche Erbfolge
• die Verhältnisart zum Erblasser, beispielsweise der Verwandtschaftsgrad und ob frühere Zuwendungen Seitens des Erblassers bestehen.

Vorsicht: Versucht jemand die Erbschaft zu verheimlichen, ohne es anzumelden, findet eine Steuerhinterziehung statt. Das Finanzamt erfährt von der Erbschaft beispielsweise durch Banken, Behörden, Gerichte oder Notare. Durch § 33 plus § 34 des ErbStG sind Erben dazu verpflichtet, diese Angaben dem Finanzamt mitzuteilen.

Das Finanzamt entscheidet, ob eine Erbschaftssteuererklärung gemacht werden muss

Das Finanzamt informiert den Erben schriftlich. Wenn entschieden wird, dass keine Steuererklärung gemacht werden muss, sollte der Bescheid sicher aufbewahrt werden.

Wenn entschieden wird, dass für die Erb-Immobilie eine Steuererklärung abgegeben werden muss, sind zwei Dokumente vonnöten:

1. Der sogenannte Mantelbogen – dieses Formular dient für grundlegende Angaben zu der Erbschaft. Gibt es mehrere Erben und es wird eine gemeinschaftliche Erbschaftsteuererklärung abgegeben, muss der Mantelbogen nur einmal ausgefüllt werden. Also jeder Erbe macht eine einzelne Erbschaftsteuererklärung und legt einen vollständig ausgefüllten Mantelbogen vor.

2. Die Anlage – in der Anlage muss die Erbschaft genauer beschrieben werden. Alle Erben müssen die Anlagen jeweils ausfüllen. Anschließend finden sich die gemeinsame Steuererklärung und alle Anlagen beim zuständigen Finanzamt ein.

Zudem bedarf es nach § 31 ErbStG der Erstellung eines Verzeichnisses mit allen dazu gehörenden Gegenständen inklusive der Vermögenswerte. Finanzämter stellen Vordrucke, die hierfür genutzt werden können. Wurde ein Nachlassverwalter oder ein Testamentsvollstrecker eingeschaltet, so kümmert dieser sich um die erforderliche Steuererklärung.

Das Finanzamt prüft nun die Angaben. Basierend auf die Informationen des geerbten Vermögens wird entschieden, ob Erbschaftssteuer entrichtet werden muss. Der Verwandtschaftsgrad beeinflusst die Höhe der Steuersätze und Freibeträge. Entscheidet das Finanzamt, dass Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, kommt eine Zahlungsaufforderung auf den oder die Erben zu. Bis der Bescheid zugestellt wird, vergehen in der Regel ein bis zwei Jahre.

Insgesamt kann sich das Finanzamt bis zu vier Jahren Zeit nehmen, die Angaben zu überprüfen und den Bescheid anzufertigen. Die Frist fängt in dem Jahr an, wann die Steuererklärung gemacht wurde. Sollte das Finanzamt dieser Frist nicht nachkommen, gilt die Erbschaftssteuer als verjährt.

Berechnungsgrundlage für die Erbschaftssteuer der Immobilie

Zur Berechnung der Erbschaftssteuer wird das gesamte geerbte Vermögen herangezogen. Wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus als Erbe angezeigt wird, wird das Finanzamt den Steuersatz auf Grundlage des Marktwertes des Hauses, ergo: dem Verkehrswert berechnen. Kommt weiteres Vermögen dazu, findet das bei der Erbschaftssteuerberechnung ebenfalls Berücksichtigung.

Sogenannte Freibeträge in puncto Erbschaftssteuer auf das Haus gewährt das Finanzamt nach § 16 ErbStG. Befindet sich der Wert des Erbes unterhalb dieser Freibetragsgrenze, ist man grundsätzlich von der Erbschaftssteuer befreit. Liegt der Wert darüber, muss Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Hier gilt die Regel: Um so höher der Verwandtschaftsgrad ist, desto höher ergibt sich der Freibetrag. Der Verwandtschaftsgrad bestimmt die Erbschaftssteuerklasse. Die unterscheidet sich von den üblichen Steuerklassen der Erben. Sie dienen dem Finanzamt lediglich für die Erbschaftssteuerberechnung.

Nachfolgende Freibeträge können sich bei der Immobilien Erbschaftssteuer ergeben

Erbschaftssteuerklasse nach Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen

Freibeträge:
• I 500.000 €, wenn es sich um den Ehepartner handelt
• I 400.000 €, wenn es die leiblichen Kinder, die Stief- und Adoptivkinder betrifft
• I 200.000 € Freibetrag bei den Enkeln
• I 100.000 € bei Eltern und Großeltern
• II 20.000 € für die Geschwister, die Nichten und Neffen sowie die Stiefeltern und die Schwiegerkinder
• III 20.000 €, wenn es um Erben geht, die nicht verwandt sind.

Was ist mit Hausrat, beispielsweise Kleidungsstücke?

Gemäß § 13 ErbStG sind Wäsche/Kleidungsstücke für Personen, die der I Erbschaftssteuerklasse angehören, bis zu 41.000 € an Gesamtwert steuerfrei. Mit 12.000 € sind nicht zum Hausrat gehörende bewegliche Gegenstände steuerfrei. Davon ausgeschlossen sind Zahlungsmittel, Münzen, Wertpapiere, Edelmetalle und Edelsteine sowie Perlen. Personen aus den II und III Steuerklassen haben einen Steuerfreibetrag für den Hausrat inklusive beweglichen Gegenständen von insgesamt 12.000 €.