Erbrecht – Der Eintritt des Todesfalls

Wenn eine Immobilie Teil des Nachlasses ist, müssen sich meistens mehrere Erben über die Aufteilung einigen. Dabei existieren durchaus unterschiedliche Interessen, welche den Fall verkomplizieren können. Eine Pauschlösung gibt es leider nicht: Der Einzelfall muss jeweils für sich bewertet werden.

Immobilienerbe: Fakten zusammengefasst

• #1: Der Erblasser kann verfügen, welchem Erben die Immobilie zufällt. Dabei sind aber die Pflichtteile zu beachten. Sollte die Immobilie das Gros des Erbes ausmachen, muss die betreffende Person die übrigen Pflichtteile an die anderen Erben auszahlen, wenn diese nicht durch andere Werte des Erbes gedeckt werden.
• #2: Erben mehrere Personen, müssen sie einvernehmlich über den Umgang mit der Immobilie entscheiden. Dabei ist jeder Miterbe berechtigt, eine Aufteilung des Nachlasses zu verlangen.
• #3: Sollte keiner der Miterben das Haus bewohnen und damit die anderen Erben auszahlen wollen, muss sich die Erbengemeinschaft über den Verkauf oder die Vermietung einigen. Schalten Sie in so einem Fall einen Immobilienmakler ein, der auch im Fall einer Vermietung die Hausverwaltung übernehmen könnte. Damit haben Sie zwei Optionen, über die Sie untereinander verhandeln können.
• #4: Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt, erfolgt eine Teilungsversteigerung. Diese zwangsweise Verwertung ist immer mit einem Verlust verbunden. Vermeiden Sie dies!

Was geschieht mit einer vermieteten Immobilie?

Zu beachten ist die Nutzung der Immobilie. Wenn diese vermietet ist, müssen die Erben laut § 566 BGB die bestehenden Mietverträge fortführen. Die Kündigung ist nur mit den gesetzlichen (langen) Fristen möglich. Eigenbedarf wäre ein Kündigungsgrund, doch dann müssen sich die Erben einigen, wer von ihnen in der Immobilie wohnt. Eine dauerhafte Fortführung der Mietverträge kann eine gute Lösung sein, der Mieterlös würde dann unter den Erben gleichmäßig (bzw. relativ zum zustehenden Anteil) verteilt werden. Sollten Sie dies als Erbengemeinschaft in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns: Wir übernehmen für Sie in diesem Fall die Hausverwaltung.

Juristische Basis der Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft muss sich darüber im Klaren sein, dass ein Erbe juristisch eher auf Abwicklung angelegt ist. Natürlich werden auch Firmen vererbt und fortgeführt, aber der Standardfall lautet, dass es Vermögenswerte gibt, die aufgeteilt werden, bis das Erbe bereinigt ist. Daher bestimmt der § 2042 BGB, dass jeder Miterbe die Auseinandersetzung über das Erbe innerhalb der Erbengemeinschaft verlangen darf. Dies birgt unter den Erben, die ja in der Regel Geschwister sind, hohes Streitpotenzial, ist aber vom Gesetzgeber um der Gerechtigkeit willen so gewollt. Scheuen Sie also diese Auseinandersetzung untereinander nicht. Wenn diese nämlich im Fall einer vererbten Immobilie schwebt, müssen Sie die Immobilie gemeinschaftlich verwalten bzw. verwalten lassen. Das verursacht bei einer ungenutzten Immobilie nur Kosten, über die Sie sich untereinander einigen müssten. Auch bei einer vermieteten Immobilie ist die gemeinschaftliche Verwaltung ein Minenfeld, denn Sie müssen sich auch hierbei darüber einigen, wie mit Renovierungen etc. umzugehen ist. Das kann funktionieren, wenn Sie sich darüber einig sind, dass Sie ohnehin bestehende Mietverträge gemeinsam dauerhaft fortführen möchten. Wenn dies aber nicht der Fall ist, empfinden Sie jede Diskussion um anstehende Renovierungskosten während eines schwebenden Aufteilungsprozesses als unglaublich belastend. Sie müssen dann laut § 745 BGB mehrheitlich entscheiden, welche Maßnahmen aktuell zu finanzieren sind und welche nicht. Bei drei Geschwistern dürfen also zwei von ihnen den Dritten überstimmen, der sich aber anschließend an den Kosten beteiligen muss. Das kann zur geschwisterlichen Zerrüttung führen. Sie können allerdings einstimmig die Auseinandersetzung ausschließen (zeitlich befristet oder auf Dauer). Selbst der Erblasser kann dies für bis zu 30 Jahre verfügt haben. Allerdings schafft dies meistens neue Ungerechtigkeit. Möglicherweise vererben Sie dann die Auseinandersetzung an Ihre Kinder.

Beste Lösung: Verkauf

Bei einer nicht vermieteten Immobilie ist oft die beste Lösung der Verkauf. Selbst eine vermietete Immobilie können Sie verkaufen, auch wenn das nicht ganz so einfach ist. Wir als Immobilienmakler unterstützen Sie dabei. Sollte keiner der Erben unbedingt im Haus wohnen wollen und sollte der Erblasser dies auch keinesfalls verfügt haben, löst der Verkauf praktisch alle Probleme. Sie freuen sich über Ihr Erbe und gehen als Geschwister und Erbengemeinschaft friedlich auseinander. Wir haben viele solcher Fälle betreut und können daher nur zu dieser unkomplizierten Abwicklung raten – je schneller, desto besser. Bei einer vermieteten Immobilie muss dann der Käufer die Mietverträge fortführen. Solche Käufer sind zu finden, wir führen dementsprechend vorgemerkte Kunden.

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