Mieterschutz - Kündigung richtig gestalten

Wann darf ein Mietverhältnis gekündigt werden? Was gilt es bei einer Kündigung zu beachten?

Ein(e) Mieter/in ist mit der Miete im Rückstand.
Man selbst oder ein Mitglied der engeren Verwandtschaft würde gerne in die vermietete Wohnung einziehen.

Für vermietende Privatpersonen, die in den meisten Fällen keine Immobilienmakler/innen oder Mitarbeiter/innen einer Hausverwaltung sind, ist die Kündigung eines Mieters / einer Mieterin alles Andere als alltäglich.

Da es für eine(n) Vermieter/in nicht ohne Weiteres möglich ist, einem Mieter / einer Mieterin zu kündigen, sollte man sich als Wohnungsbesitzer/in mit den Grundlagen des Mieterschutzes vertraut machen.

Grundsätzlich kann ein(e) Vermieter/in das Mietverhältnis nur aus den folgenden Gründen kündigen:

  • Eigenbedarf an der Immobilie durch den / die Vermieter/in
  • Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den / die Mieter/in
  • Anderweitige wirtschaftliche Verwertung der Immobilie

Dieser Beitrag soll helfen, einen Überblick über die verschiedenen Arten von Kündigungen und deren Besonderheiten, zu erhalten.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Man hat sich eine vermietete Wohnung gekauft und möchte diese nun selbst bewohnen oder an ein Familienmitglied vermieten. In diesem Fall steht eine Kündigung wegen Eigenbedarf an.

In welchen Fällen ist die Eigenbedarfskündigung zulässig?

Generell ist eine Eigenbedarfskündigung nur möglich, wenn der Eigentümer selbst, ein Mitglied seines Haushaltes oder seiner Familie in die vermietete Wohnung ziehen möchte.
Es muss dabei in jedem Fall dem / der Mieter/in gegenüber erläutert werden, weshalb genau die Wohnung benötigt wird.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann beispielweise damit begründet werden, dass der / die Eigentümer/in durch den Einzug in die Wohnung seinem Arbeitsplatz näher kommt. Auch Veränderungen der Lebenssituation des Vermieters / der Vermieterin können einen Anspruch auf Selbstnutzung rechtfertigen. Wird aufgrund von Familienplanung mehr Wohnraum benötigt, ist die Eigennutzung der vermieteten Immobilie rechtens.

Vorsicht: entstehen für den Mieter / die Mieterin durch die Eigenbedarfskündigung “unzumutbare Härten”, so kann die Kündigung unwirksam sein. Solche Fälle können beispielsweise bei der Kündigung von schwangeren oder älteren Menschen auftreten.
Der durch die Selbstnutzung entstehende Vorteil muss also mit der Zumutbarkeit für den Mieter / der Mieterin im Einklang stehen.

Außerdem kann eine Eigennutzung nicht gerechtfertigt werden, wenn diese nur von kurzer Dauer ist oder der Wohnungseigentümer / die Wohnungseigentümerin über weitere Immobilien verfügt.

In jedem Fall gilt es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf die Kündigungsfristen einzuhalten. Die Länge der Kündigungsfristen richtet sich dabei nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses:

  • drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren
  • sechs Monate bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren
  • neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren

Die Kündigung wegen Eigenbedarf sollte also wohlüberlegt und frühzeitig vorgenommen werden. Wie alle Kündigungen muss auch die Eigenbedarfskündigung schriftlich erfolgen.

Selbstverständlich ist es sinnvoll, vor der Kündigung das Gespräch mit dem Mieter / der Mieterin zu suchen und die Situation darzustellen.

Kündigung wegen Verletzung der Pflichten

Als Mieter/in hat man einige Pflichten zu erfüllen. Neben dem regelmäßigen und pünktlichen Bezahlen der Miete gehört dazu auch die Einhaltung der Hausordnung und die sachgemäße Behandlung der Mietsache.

Kündigungen wegen Zahlungsverzug sind zulässig, wenn:

  • der Mieter / die Mieterin mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist
  • der Mieter / die Mieterin an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand ist

In den genannten Fällen ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zulässig.

Meistens geht eine solche Kündigung mit einer Räumungsklage einher. Gleicht der Mieter / die Mieterin den Zahlungsrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage aus, ist die Kündigung nicht rechtskräftig.

Weitere Gründe für eine Kündigung wegen Vertragsverletzung sind:

  • Nichteinhalten der Hausordnung, z.B. wiederholte Ruhestörung
  • Gewalt gegenüber anderen Bewohnern
  • unsachgemäße Behandlung der Mietsache, Darstellung eines Brandrisikos
  • unerlaubte Untervermietung an Dritte

Diese Verhaltensweisen müssen vor der Kündigung durch den Vermieter / die Vermieterin nachgewiesen und abgemahnt werden. Ändert sich nach der Abmahnung nichts, hat der Vermieter / die Vermietern das Recht, fristlos zu kündigen.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie

Möchte der Eigentümer / die Eigentümerin einer Immobilie diese veräußern, kann es passieren, dass der Mieter / die Mieterin diesem Vorhaben im Weg steht. In diesem Fall kann es rechtens sein, das Mietverhältnis zu kündigen.

Hierbei gilt es zu beachten, dass der / die Vermieter/in genau aufzeigen muss, weshalb das bestehende Mietverhältnis der wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie im Wege steht. Einzig das Argument, einen höheren Preis zu erzielen, reicht dabei nicht aus.

Im Fall einer Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung gelten dieselben Regelungen hinsichtlich der Kündigungsfristen wie bei der Eigenbedarfskündigung.

Ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen ist also aus Sicht eines Vermieters / einer Vermieterin kein einfaches Unterfangen. Eventuell kann es sinnvoll sein, sich von einem / einer Makler/in unterstützen zu lassen.