Erbengemeinschaft: Was ist beim Immobilienverkauf zu beachten?

Immobilienbesitz kann nach dem Ableben des Inhabers nicht nur auf einen einzelnen Erben, sondern auch auf eine Erbengemeinschaft übergehen. Dies ist sogar der häufigere Fall, wenn der Erblasser mindestens zwei Kinder hatte. Diese bilden dann die Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich über das Vorgehen mit der Immobilie entscheiden muss. Es stehen mehrere Optionen zur Auswahl:

• Verkauf der Immobilie, Teilung des Erlöses innerhalb der Erbengemeinschaft
• Vermietung der Immobilie, Aufteilung der Mieteinnahmen innerhalb der Erbengemeinschaft
• Eigennutzung der Immobilie durch ein Mitglied der Erbengemeinschaft, das hierfür die anderen Mitglieder entschädigen muss – entweder durch Quasi-Mietzahlungen oder durch eine einmalige Abfindung

Beim Verkauf und der Vermietung können wir Sie als Immobilienmakler unterstützen.

Wie erfährt die Erbengemeinschaft vom Immobilienbesitz?

Die Erben bestimmen das gesetzliche Erbrecht und gegebenenfalls das Testament des Erblassers. Bei Testamentseröffnung in der Regel durch einen Notar informiert dieser pflichtgemäß alle Erben über die Erbschaft. Sollte ein Testament nicht existieren, genügt den gesetzlichen Erben die Nachricht, dass der Erblasser verstorben. Sie begründet ihre Erbenstellung. Wenn ein gesetzlicher Erbe weiß, dass es noch andere Erben gibt, die möglicherweise mangels Kontakt zur Familie nicht erfahren, dass der Erblasser verstorben ist, muss der informierte Erbe die anderen Erben über die Erbschaft in Kenntnis setzen und hierzu auch ein Nachlassverzeichnis vorlegen. Dieser Fall ist relativ selten, nur weisen wir vorsorglich darauf hin, dass diese Auskunftspflicht existiert. Es hat sich nun eine Erbengemeinschaft zusammengefunden, die sich gemeinschaftlich über den Umgang mit dem Immobilienbesitz einigen muss.

Was ist hinsichtlich der Immobilienvermarktung zu beachten?

Wenn sich die Erbengemeinschaft dazu entschließt, die Immobilie zu verkaufen, müssen sämtliche Mitglieder zustimmen. An dieser Stelle entstehen möglicherweise noch keine großen Konflikte, was sich erklären lässt: Von den oben genannten Optionen ist der Verkauf im Grunde die beste Lösung. Nur selten möchte eine Erbengemeinschaft die Immobilie dauerhaft vermieten und dann auf Jahrzehnte darauf achtgeben, dass sie ordnungsgemäß verwaltet wird und die Mieteinnahmen regelmäßig an die Mitglieder der Erbengemeinschaft fließen. Diese müsste dann auch gemeinschaftlich über Renovierungen und Sanierungen, Mieterhöhungen, gegebenenfalls Kündigung von Mietern und Neuvermietungen entscheiden. Um dieses gemeinschaftliche Management der Immobilie zu bewältigen, müssten die Beziehungen zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft harmonisch und stabil sein, was es nur in seltenen glücklichen Fällen gibt. Etwas häufiger kommt es vor, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Immobilie bewohnt und die anderen Mitglieder auszahlt – einmalig oder per dauerhafter Miete. Auch dieser Fall kann sich jedoch sehr problematisch entwickeln, wenn nämlich dieses Mitglied sich zur Mietzahlung an seine Miterben entschlossen hat und irgendwann zahlungsunfähig wird. Der dann entstehende Streit wäre sehr bitter. Es müsste über eine Neuaufteilung des Erbes abzüglich der bislang geleisteten Mietzahlungen verhandelt werden. Vorausschauende Erben lassen es auf dieses Szenario nicht ankommen. Wir sehen daher sehr oft, dass die Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft wird, womit man regelmäßig einen Immobilienmakler beauftragt. Bei unserer Immobilienvermarktung kommt es nun zuallererst auf die Berechnung des Hauswertes an. Die Erbengemeinschaft muss schließlich wissen, welches Vermögen denn nach dem Verkauf eigentlich aufzuteilen ist. Das wird ihre Entscheidung über den Umgang mit dem Erbe beeinflussen. Da wir mit unserer Expertise den Wert einer Immobilie ermitteln können, helfen wir Ihnen gerade in diesem äußerst wichtigen Punkt weiter.

Wie gehen Sie als Erbengemeinschaft am besten vor?

Wir schlagen Ihnen aus unserer Erfahrung folgende Schritte vor, mit denen die meisten Erbengemeinschaften das Erbe ohne Streit aufteilen:

• #1 Einigen Sie sich über den Umgang mit der Immobilie. Schauen Sie sich die oben zitierten Optionen an und fragen Sie sich in Ruhe, welches Vorgehen für Sie alle am günstigsten ist. Dieser Punkt muss geklärt werden. Am heikelsten wäre es, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft eigentlich sehr gern das Haus bewohnen möchte – sozusagen koste es, was es wolle. Wenn ihm die anderen Erben diesen Wunsch verweigern, dürfte dieses Mitglied später den Verkauf sabotieren und dies an einem aus seiner Sicht zu niedrigen Verkaufspreis festmachen, der wiederum auf uns als Makler zurückfällt. Das ist aber ungerecht, denn siehe nun den nächsten Punkt
• #2: Wenn Sie sich als Erbengemeinschaft zum Verkauf entschlossen haben und nun an uns als Makler herantreten, ermitteln wir selbstverständlich einen realistischen Verkaufswert. Unser Anhaltspunkte für diesen Wert zeigen wir Ihnen transparent auf. Es gibt Daten zu den Verkäufen in der Region, in jüngster Zeit und von vergleichbaren Objekten, es gibt Bodenrichtwerte etc. pp. Wir würden schon in unserem Eigeninteresse eine Immobilie nicht „verschleudern“, da sich unsere Courtage prozentual am Verkaufswert bemisst.
• #3: Nach Einigung über die Punkte #1 und #2 vermarkten wir sehr gern für Sie Ihre geerbte Immobilie.

Kontaktieren Sie uns gern, sorgen Sie für eine zügige Aufteilung des Erbes und bewahren Sie damit den Familienfrieden.