Hausverkauf durch Erbengemeinschaft: Was passiert bei einer Blockade durch einen Erben?
Erbengemeinschaften können konfliktbehaftet sein – vor allem dann, wenn das Verhältnis unter den Erben ohnehin noch nie besonders gut war. Nach dem Erbfall können alte Streitigkeiten neu aufleben. Dies gilt umso mehr, wenn der Nachlass deshalb schwer aufteilbar ist, weil er hauptsächlich aus dem Haus des Erblassers besteht. In so einem Fall muss der Nachlass auf alle Erben verteilt werden, die dieser Aufteilung als Erbengemeinschaft einheitlich zustimmen müssen. Ein einziger Erbe kann durch sein Veto diese Aufteilung verhindern.
Was sagt das Erbrecht über die Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft?
Es gilt grundsätzlich: Der Erblasser kann sein Testament so klug ausgestalten, dass dieser Streit nicht entstehen kann, indem er beispielsweise einen Erben als künftigen Inhaber für das Haus einsetzt und diesen verpflichtet, die Miterben auszuzahlen. Dieser Erbe kann dann das Haus seinerseits verkaufen und somit die übrige Erbengemeinschaft auszahlen, wenn er die Immobilie nicht selbst bewohnen oder vermieten will. Letzteres wäre nur möglich, wenn er über die Mittel verfügt, die Miterben auszuzahlen. Sollte so eine testamentarische Regelung nicht existieren, muss sich die Erbengemeinschaft laut deutschem Erbrecht einstimmig über das Haus einigen, was in der Regel auf einen Verkauf und die Aufteilung des Erlöses hinausläuft. Diese einstimmige Regelung kann einer der Erben durch sein Vetorecht sabotieren. Anders sieht es aus, wenn der Erblasser mehrere Immobilien hinterlässt: In diesem Fall kann eine dieser Immobilien per Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft verkauft werden, was dann als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gilt.
Möglichkeiten der für die Erbengemeinschaft, wenn ein Miterbe den Verkauf des einzigen Hauses blockiert
Wenn es in der Erbmasse nur die eine Immobilie gibt und diese auch noch mit Abstand der größte Vermögensgegenstand ist, muss die Erbengemeinschaft auf die Blockade des Verkaufs durch einen einzelnen Erben reagieren. Hierfür gibt es die fünf Möglichkeiten
- der Teilungsversteigerung,
- der Erbauseinandersetzungsklage,
- der Auszahlung durch Miterben
- der Abschichtung und
- des Erbteilverkaufs.
Schauen wir uns diese Möglichkeiten im Detail an.
Teilungsversteigerung
Diese Möglichkeit kann jeder Miterbe auch ohne die Zustimmung der Miterben beantragen. Das Nachlassgericht stimmt der Teilungsversteigerung auf Antrag zu, wenn der Antragsteller die Gebühren vorstreckt und ein Verkehrswertgutachten erstellen lässt. Anschließend erfolgt die Versteigerung, die länger dauern kann und in der Regel ähnlich wie eine Zwangsversteigerung zu einem Erlös deutlich unter Wert führt. Diesen Erlös verteilt das Nachlassgericht unter den Erben, die sich zu ihren Anteilen erklären müssen.
Erbauseinandersetzungsklage
Mit einer Erbauseinandersetzungsklage zwingen die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft den blockierenden Miterben, sich zum Erbe zu positionieren: Entweder er verzichtet auf seinen Anteil oder er stimmt einer gütlichen Aufteilung zu. Das kostet Zeit, zudem müssen sich Anwälte mit der komplizierten Prozedur befassen.
Auszahlung durch Miterben
Bei der Auszahlung durch Miterben geht die Erbengemeinschaft den Weg, den der Erblasser hätte gehen können: Sie bestimmt eines ihrer Mitglieder als Inhaber der Immobilie, der die restlichen Erben auszahlt. Der Inhaber könnte der blockierende Erbe sein, der in der Regel deshalb blockiert, weil er das Elternhaus nicht aufgeben will. Wenn aber dieser Erbe nicht imstande ist, die Miterben sofort aus liquiden Mitteln auszuzahlen, könnten sie ihm Ratenzahlungen anbieten.
Abschichtung
Mit der Abschichtung kann ein Miterbe die Erbengemeinschaft verlassen, indem er den Verzicht auf seinen Erbteil erklärt. In der Regel wird man ihm hierfür eine Abfindung anbieten, die meistens kleiner als sein tatsächlicher Erbanteil ausfällt. Dieses Szenario wäre bei einer Blockade des Verkaufs dann hilfreich, wenn der blockierende Erbe weder finanzielle noch emotionale Gründe für seine Blockade hat, sondern einfach durch den Vorgang überfordert ist. Man findet ihn ab, er entscheidet sich für die Abschichtung, alle sind am Ende zufrieden. Dieser Fall kommt häufiger vor, als man glauben möchte.
Erbteilverkauf
Jeder einzelne Erbe, so auch der blockierende, kann seinen Erbteil an eine dritte Person verkaufen. Das kann wiederum zur Entlastung führen, weil ein blockierender Erbe dann (wie bei der Abschichtung) nicht mehr mit der belastenden Entscheidung zum Hausverkauf konfrontiert ist. Bei einem Erbteilverkauf haben die Miterben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht.
Hilfe durch den Immobilienmakler
Die Blockade des Verkaufs eines einzelnen geerbten Hauses geschieht oft, weil es keine Berechnung des Hauswertes gab und der Erlös daher unklar ist. Der blockierende Erbe befürchtet häufig, dass das Haus unter Wert verschleudert wird. Wir können den Wert einer Immobilie ermitteln. Kontaktieren Sie uns, damit wir Ihnen in dieser Situation zur Seite stehen können.
