Das neue Gebäudeenergiegesetz
Seit dem 1. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz. Damit wird das bisher gültige Energieeinspargesetz für den Gebäudebereich abgelöst.
Wen betrifft das Gebäudeenergiegesetz?
Letzten Endes betrifft dieses Gesetz uns alle. Aber es gibt eine Reihe von Leuten, die direkt oder indirekt für die Umsetzung des Gesetzes zuständig sind. Erfüllen diese ihre Pflichten aus dem Gesetz nicht, können Bußgelder bis zu 50.000 € fällig werden.
- Bauherren sowohl von Wohn- als auch von Nichtwohnbauten
- Eigentümer bestehender Bauten
- Käufer von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern
- Immobilienmakler
- Vermieter, Verpächter und Leasinggeber
- Baufachleute
- Luftdichtheitsprüfer
- Betreiber und Inspektoren von Klimaanlagen
- Aussteller der Energieausweise
- zuständige Behördenvertreter
- Bezirksschornsteinfeger
Welche Änderungen gibt es bei den Energieausweisen?
Energieausweise werden seit dem 2. Mai 2020 nach den Regeln des neuen Gebäudeenergiegesetzes erstellt. Alte Energieausweise behalten aber ihre Gültigkeit. Nach wie vor muss der Vermieter, Verkäufer oder Immobilienmakler bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf eines Gebäudes einen entsprechenden Energieausweis vorlegen. Dieser ist jeweils 10 Jahre gültig, wenn keine grundlegenden Änderungen der Gebäudehülle oder eine Erweiterung des Baus vorgenommen werden. Mit dem neuen Gesetz hat sich der Kreis derjenigen vergrößert, die einen solchen Ausweis ausstellen können. Das Muster des Energieausweises ist nicht mehr Bestandteil des Gesetzes, es wird durch die zuständigen Bundesministerien im Bundesanzeiger bekannt gemacht.
Was ändert sich für Bestandsbauten?
Bei einem großen Teil der Immobilienvermarktung handelt es sich um Bestandsbauten. Daher ist es sowohl für Makler als auch für Eigentümer wichtig zu wissen, welche Austausch- und Nachrüstpflichten auf sie zu kommen.
Ein- und Zweifamilien-Häuser sind von den nachfolgenden Pflichten ausgenommen, falls die Eigentümer mindestens seit dem Februar 2002 in dem betreffenden Haus wohnen. Sind sie später eingezogen oder wollen sie das Haus verkaufen, müssen diese Pflichten innerhalb von zwei Jahren nachgeholt werden.
Allgemein gilt:
- Neue Warmwasser- und Heizungsrohre müssen gedämmt werden, so weit sie in unbeheizten Räumen verlaufen.
- Öl- und Gasheizungen mit einer Heizleistung zwischen 4 kWh und 400 kWh, die älter als 30 Jahre und keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sind, müssen ausgetauscht werden.
Bei freiwilligen Modernisierungen wird zwischen einzelnen Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise dem Austausch der Fenster, und einer grundlegenden Sanierung des Gebäudes unterschieden. Für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen schreibt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte Werte für den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der jeweiligen Bauteile vor. Wird eine umfassende Sanierung vorgenommen, muss anschließend eine aktuelle energetische Gesamtbilanz erstellt werden. In Absprache mit der zuständigen Baubehörde kann diese entweder die benötigte Primärenergie oder die entstehenden Treibhausgase berechnen. Wird der Primärenergiebedarf berechnet, darf dieser bis zu 85 % über dem zulässigen Wert für einen entsprechenden Neubau liegen. Werden die Treibhausgase zugrunde gelegt, dürfen diese nicht höher sein, als bei einem entsprechenden Neubau.
Für viele freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen können Fördermittel der KfW-Bank beantragt werden. Allerdings sind die energetischen Anforderungen für diese Förderungen oft höher als die aus dem GEG.
Welche neuen Regelungen bringt das Gesetz für Neubauten?
Allgemein soll das GEG dazu führen, dass Gebäude weniger Energie für Heizung, Kühlung und Warmwasser-Bereitung benötigen. Dazu muss das neu zu errichtende Gebäude unterhalb der Höchstwerte entweder für die benötigte Primärenergie oder für die entstehenden Treibhausgase bleiben. Diese Werte werden durch ein „Musterhaus“ festgelegt. Üblich ist die Berechnung der Primärenergie. Da aber nicht alle Primärenergieformen gleich umweltschädlich sind, wird der gewählte Primärenergieträger mit dem Primärenergiefaktor multipliziert. Einige Beispiele hierzu:
- Heizöl – 1,1
- Erdgas – 1,1
- Biogas – 1,1
- Strom aus dem Netz – 1,8
- selbst produzierter Strom – 0,0
- Holz – 0,2
- Erdwärme – 0,0
- Solarthermie – 0,0
Soll statt der Primärenergie der Treibhausgas-Ausstoß zugrunde gelegt werden, muss dies vorher genehmigt werden. Außerdem ist nach Ablauf eines Jahres ein umfangreicher Bericht mit der Angabe zahlreicher Faktoren, wie beispielsweise verwendete Primärenergie oder durchgeführter Dämmmaßnahmen, zu erstellen.
