Anpassung der Bodenrichtwerte 2022 – was Immobilieneigentümer darüber wissen müssen
Für Immobilienkäufer und Verkäufer ist die Kenntnis des Bodenrichtwerts wichtig. Er bestimmt maßgeblich die Berechnung des Hauswerts, Immobilienwerts oder Marktwerts eines Grundstückes. Der Bodenrichtwert gehört zu den Faktoren und Daten, die in der Wertermittlungsverordnung für die sachverständige Ermittlung des Verkehrswertes vorgeschrieben sind. Amtsgerichte beauftragen stets Sachverständige mit der Bewertung. Dabei ist es unwichtig, zu welchem Zweck eine Zwangsversteigerung betrieben wird.
In den überwiegenden Fällen eines Verkaufs muss die Absicht, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, nicht auf der Grundlage eines Gutachtens erfolgen. Ein Immobilienmakler einigt sich gemeinsam mit dem Verkäufer auf einen Angebotspreis, mit dem die Immobilienvermarktung beginnt. Die Region und deren tatsächliche Kaufpreise kennt er aus seiner professionellen Tätigkeit. Der Makler vergleicht die Grundstücksgrößen, die Immobilienarten, die Ausstattungen und die Baujahre verkaufter Immobilien miteinander und kommt zu einem realistischen Ergebnis des Marktwertes eines Grundstückes. Meistens bedient er sich einer speziellen Maklersoftware, in welcher der Bodenrichtwert und andere wichtige Daten bereits hinterlegt sind. Der Immobilienmakler ist über Festsetzungen in Bebauungsplänen informiert und kennt die Bestimmungen des Baugesetzbuches zur Bebaubarkeit eines Grundstückes genau.
Bodenrichtwert oder Bodenwert – was den Unterschied ausmacht.
Häufig wird Bodenrichtwert oder Bodenwert mit gleicher Bedeutung verwendet. Beide Begriffe sind jedoch nicht identisch. Der Bodenrichtwert ist ein Faktor für den Wert je Quadratmeter, der Bodenwert der Wert des gesamten Grundstücks. Der Bodenwert ist von der Grundstücksgröße abhängig – die Grundstücksfläche wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Ein Bodenrichtwert wird als „durchschnittlicher Lagewert“ in einer bestimmten Zone definiert. Die Grundstücke innerhalb dieser Zone haben vergleichbare wertbeeinflussende Merkmale. Sie sind zum Beispiel ähnlich groß, vergleichbar bebaut und gleichartig erschlossen. Für bebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert sachverständig so zu ermitteln, als wäre das Grundstück unbebaut.
Bodenrichtwert – wichtige Grundlage für steuerliche Festsetzungen.
Nach dem Baugesetzbuch ist der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln. Den Finanzämtern dient der Bodenrichtwert auch als Grundlage für die Festsetzung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Neu ist, dass auf der Grundlage der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes einheitlich für die Grundsteuer die Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 zugrunde zu legen sind. Bisher ermittelten die Bundesländer in Ost und West die Daten auf unterschiedlicher Basis. Die Grundsteuerreform wird zum 01.01.2025 für die Grundstückseigentümer wirksam.
Bundesmodell – Grundlage (nicht) für alle Bundesländer.
Es gibt zur künftigen Berechnung der Grundsteuer ein sogenanntes „Bundesmodell“. Neun Bundesländer wenden dieses Modell an. Die übrigen Bundesländer haben aufgrund der vereinbarten Öffnungsklausel andere Berechnungsmodelle zugrunde gelegt. Das Bundesmodell ähnelt den bisherigen Verfahren. Für Wohngrundstücke wird das Ertragswertverfahren angewendet. Neben der Grundstücksgröße, der Immobilienart, dem Alter des Gebäudes, der Nettokaltmiete fließt der Bodenrichtwert in die Ermittlung der Grundsteuer ein. Für andere Grundstücke findet das Sachwertverfahren Anwendung, in das die Gebäudeart mit ihren gewöhnlichen Herstellungskosten und ebenso der Bodenrichtwert einfließen. Gewöhnliche Herstellungskosten sind durchschnittliche Baukosten einer bestimmten Gebäudeart, jeweils bezogen auf einen Quadratmeter Fläche.
Die Berechnungsmodelle der übrigen sieben Bundesländer unterscheiden sich vom Bundesmodell. Beispielsweise werden im Land Baden-Württemberg nur die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert bei der Grundsteuerberechnung berücksichtigt. In Bayern wird die Grundsteuer künftig wertunabhängig berechnet. Der Bodenrichtwert wird hier zur Ermittlung nicht herangezogen, sondern nur die Größe von Grundstück und Gebäude. Mit Ausnahme von Bayern sollen die Grundsteuerwerte künftig alle sieben Jahre festgestellt werden. In Bayern erfolgt eine neue Berechnung nur, wenn sich die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücks ändern. Diese ändern sich zum Beispiel, wenn eine Gemeinde die künftige Bebauung einer landwirtschaftlichen Nutzfläche oder einer ungenutzten Brache beschließt. Dann wird daraus erst Bauerwartungsland, dann Rohbauland und später Bauland. Ein solcher Beschluss einer Kommune und die spätere Umsetzung bis zum rechtskräftigen Bebauungsplan führen zu erheblichen Wertsteigerungen der betreffenden Grundstücke zugunsten der von der Entwicklung betroffenen Grundstückseigentümer.
BORIS –D – Grundstückswerte digitalisiert.
BORIS-D ist neu. Es ist das „Bodenrichtwertinformationssystem“ der in diesem Projekt zusammen arbeitenden Länder. BORIS-D ist im Internet öffentlich zugänglich, befindet sich insgesamt jedoch noch im Aufbau. Aussagefähiger sind zurzeit die entsprechenden Internetportale der einzelnen Bundesländer, wie zum Beispiel www.BORIS-Brandenburg.de für das Land Brandenburg oder www.BORIS-Bayern.de für das Land Bayern. Adressengenau kann man automatisiert den aktuell gültigen Bodenrichtwert und weitere Werte abrufen und für die Information über den Verkehrswert einer Immobilie verwenden.
Für die Angaben zur Grundsteuer, deren Eingaben in diesem Jahr für alle Grundstückseigentümer verpflichtend sind, veröffentlichen die Finanzverwaltungen zu einem späteren Zeitpunkt eigene Datengrundlagen.
Bis dahin sind Grundstückseigentümer gut beraten, sich über ihr Grundstück genau zu informieren.
