Wer einen Baukredit sucht, sollte hierfür im Vorfeld einen Vergleich anstellen. Für diese Zwecke bieten verschiedene Webseiten Baufinanzierungsrechner an. Wir können Sie als Immobilienmakler ebenfalls beim Vergleich von Angeboten für einen Baukredit unterstützen, weil das zu unserer Expertise im Rahmen unserer Immobilienvermarktung gehört. Um die fällige Kreditsumme zu ermitteln, nehmen wir zunächst eine Berechnung des Hauswertes vor. Es genügt allerdings nicht allein, dass wir den Wert einer Immobilie ermitteln. Zu beachten sind bei einem Bauvorhaben auch die Nebenkosten und die Rahmenbedingungen des Baukredits, also neben der eigentlichen Zinshöhe auch die anfängliche Zinsbindungsfrist. Ihr Eigenkapital wird die angebotenen Zinsen einer Bank beeinflussen.
Nebenkosten eines Bauvorhabens
Die Nebenkosten eines Bauvorhabens sind nicht unerheblich, sie können 10 bis 15 % der Gesamtsumme ausmachen. Wichtig ist dabei: Diese Kosten gehören nicht zum eigentlichen Wert Ihrer Immobilie. Wenn Sie diese einmal verkaufen sollten, erhalten Sie diese Kosten nicht zurück. Es ist daher immer empfehlenswert, sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Es sind diese Kosten:
- Grunderwerbssteuer
- Maklerprovision
- Notarkosten und Grundbucheintrag
- Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen
- gegebenenfalls Erschließungskosten
Einige dieser Kosten wie die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten fallen gleich am Anfang der Immobilienfinanzierung an.
Wie viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen?
Die Nebenkosten sollten wie erwähnt aus dem Eigenkapital aufgebracht werden. Idealerweise verfügen Sie also über 15 % der nötigen Summe, doch es darf auch ruhig etwas mehr sein. Es gilt: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil ausfällt, je niedriger also die sogenannte Beleihungssumme ist, welche die Bank finanzieren muss, desto günstigere Zinsen erhalten Sie. Der Zinssatz hängt freilich auch noch von anderen Faktoren ab, so etwa von Ihrem Beruf, dem Familienstand (zwei Verdiener sind besser als einer) und nicht zuletzt von der Laufzeit des Darlehens. Wenn Sie nicht mehr viel Zeit zum Tilgen haben, weil Sie Ihr Bauvorhaben jenseits des 40. Lebensjahres beginnen, müssen Sie mit etwas höheren Zinsen rechnen. Alternativ bringen Sie in so einem Fall deutlich mehr Eigenkapital mit. Die Banken schreiben Ihnen allerdings überwiegend keinen Mindestanteil an Eigenkapital vor. Es gibt auch Finanzierungen zu 100 % oder gar zu 110 % (inklusive Nebenkostenanteil), nur gelten diese als riskant. Wenn es zu einem Notverkauf oder gar zu einer Zwangsversteigerung kommt, erhalten Sie einen größeren Teil der aufgenommenen Summe vom Käufer nicht zurück, nämlich mindestens die Nebenkosten. Daher kann der Eigenkapitalanteil eigentlich gar nicht hoch genug ausfallen.
Wie funktioniert der Baukredit?
Sie erhalten von der Bank in Deutschland überwiegend bis ausschließlich ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Die Annuität bedeutet, dass Sie anfänglich bei einer gleichbleibenden monatlichen Rate fast nur den Zinsanteil bezahlen (beginnend mit 97 bis 99 %) und allmählich im Laufe der Tilgungszeit dieser Anteil zugunsten des Tilgungsanteils sinkt. Die Zinsen unterliegen einer anfänglichen Zinsbindungsfrist, die einen spekulativen Charakter trägt: Sie können sich für eine anfängliche Zinsbindungsfrist von drei, fünf, zehn, 15 und manchmal auch 20 Jahren entscheiden. Dementsprechend bietet Ihnen die Bank einen bestimmten Zinssatz an. Niemand weiß, wie die Zinsen in fünf oder gar in 20 Jahren aussehen, wenn die Anschlussfinanzierung zu einem neuen Zinssatz vereinbart wird. Der Vergleich von Baukrediten dient unter anderem dazu, entsprechende Angebote von Banken genau unter die Lupe zu nehmen. Sie sparen bei einer guten Entscheidung vielleicht eine fünfstellige Summe über die gesamte Tilgungszeit.
Baukredit vergleichen und beantragen
Wenn Sie sich für einen Anbieter entschieden haben, müssen Sie den Baukredit bei dieser Bank ordnungsgemäß beantragen. Hierfür benötigen Sie bestimmte Unterlagen. Dazu gehören:
- Personaldokument
- Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheid bei Selbstständigen)
- Nachweise des Eigenkapitals
- Auflistung aller Haushaltskosten
- Lebensversicherungspolicen
- Grundbuchauszug
- Baupläne und Baubeschreibung Grundriss
- Grundriss
- Kaufvertrag
- Kostenauflistung der Baumaßnahmen
- Flurkarte
Dies sind Standardunterlagen. Manche Banken verlangen noch weitere Dokumente oder Nachweise.
Worauf ist beim Vergleich der Kreditangebote noch zu achten?
Achten Sie auch auf Sondertilgungsmöglichkeiten und auf Vereinbarungen zu möglichen Tilgungssatzänderungen. Mit Letzteren können Sie Ihren Tilgungsanteil an den monatlichen Raten erhöhen oder senken. Eine Erhöhung verursacht zwar eine (vorübergehende) höhere Monatsrate, hilft Ihnen aber, den Baukredit schneller zurückzuzahlen, was insgesamt Ihre Zinskosten senkt. Umgekehrt lassen sich viele Banken darauf ein, die monatliche Belastung zeitweilig etwas zu mindern, was zum Beispiel im Falle von Arbeitslosigkeit oder Krankheit hilfreich wäre.
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