Ein Hauskauf will bezüglich der Finanzierung gut durchgerechnet sein. Es geht um die Höhe des nötigen Eigenkapitals und um die Relation zwischen Zins und Tilgung. Als Immobilienmakler unterstützen wir Ihre Baufinanzierung.
Bedeutung der Finanzierung
Der Immobilienkauf ist für Privatleute fast immer die größte finanzielle Investition ihres Lebens. Er muss sorgfältig berechnet werden, zumal die Rückzahlung der Hypothek in der Regel einige Jahrzehnte dauert. Der Finanzierungsplan ist daher der erste Schritt einer jeden Baufinanzierung: Hierbei stellen Sie den Kaufpreis Ihrem vorhandenen Eigenkapital gegenüber und wissen dann, wie viel Fremdkapital Sie noch benötigen. Bedenken Sie auch die Nebenkosten für
- die Grunderwerbsteuer,
- die Provision für den Makler,
- die Notarkosten sowie
- eventuelle Erschließungskosten des Grundstücks.
Gehen Sie pauschal von 10 bis 12 Prozent Nebenkosten aus, die Sie mit Eigenkapital abdecken sollten. Der Hintergrund: Falls Sie Ihr Haus wieder verkaufen müssen, erhalten Sie diese Kosten vom Käufer nicht zurück. Aus diesem Grund verlangen die Banken meistens mindestens 15 Prozent Eigenkapital. Falls Sie mehr aufbringen können, ist das immer gut. Der Idealfall wäre die Abdeckung der Kaufnebenkosten + 20 Prozent der reinen Kaufsumme aus Eigenkapital, was einer Eigenkapitalquote von mindestens 30 Prozent des Kaufpreises entsprechen würde.
Monatliche Belastung berechnen
In Deutschland nehmen die meisten Menschen für den Hauskauf ein sogenanntes Annuitätendarlehen auf. Es gibt einige andere Varianten, die hierzulande aber sehr wenig nachgefragt werden. Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich einen festen Betrag, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Zinsanteil ist anfangs sehr hoch (98 bis sogar 99 Prozent), der Tilgungsanteil dementsprechend niedrig. Im Laufe der Jahre wächst der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil im gleichen Umfang sinkt, sodass die Rate immer gleich bleibt. Das hat natürlich Konsequenzen: Nach zehn Jahren etwa haben Sie noch nicht viel getilgt. Wichtig ist das, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt das Haus verkaufen möchten und den Kredit ablösen müssen. Eine wichtige Überlegung ist daher, wie hoch sie den anfänglichen Tilgungsanteil festlegen. Hierbei gilt: Zugunsten einer schnelleren Tilgung sollte er so hoch sein, wie Sie es sich leisten könnten, also eher zwei statt ein Prozent, vielleicht sogar noch höher. Neben dieser Überlegung spielen für die monatliche Belastung diese Faktoren eine Rolle:
- Laufzeit des Darlehens
- Gesamthöhe
- anfänglicher Zins
- Frist der anfänglichen Zinsbindung
- Möglichkeit von Sondertilgungen
Die Laufzeit richtet sich nach Ihrem Lebensalter und Ihrem beruflichen Status. Wenn Sie verbeamtet und jung sind, können Sie eine sehr lange Laufzeit wählen. Wenn Sie selbstständig und älter sind, wird Ihnen die Bank keine lange Laufzeit gewähren. Eine lange Laufzeit bedeutet allerdings immer eine höhere Zinsbelastung, weil Sie dann sehr langsam tilgen. Andererseits sinken die monatlichen Raten. Der anfängliche Zinssatz kann sehr niedrig sein, wie wir das seit etwa 2015 beobachten. Das liegt an der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank, welche auch die Immobilienzinsen drückt. Doch diese Politik kann sich wieder ändern, die Bauzinsen können also wieder steigen. Daher sollten Sie über die anfängliche Zinsbindungsfrist nachdenken. Wählen Sie diese zugunsten der gegenwärtig niedrigen Zinsen (Stand: Frühjahr 2021) sehr lang, verlangt die Bank etwas höhere Zinsen. Wählen Sie eine kurze Zinsbindungsfrist, erhalten Sie anfangs einen sehr niedrigen Zinssatz, riskieren aber, dass Sie in einigen Jahren bei der Verlängerung (Prolongation) oder Umschuldung des Darlehens deutlich höhere Zinsen zahlen. Ob das so kommt, wissen wir gegenwärtig nicht. Sie spekulieren also auf die Zukunft. Wenn Sie die genannten Eckdaten festgelegt haben und die Bank dem zustimmt, können Sie Ihre Monatsrate ausrechnen.
Wie viel Rate können Sie sich leisten?
Grundsätzlich können Sie so viel wie Ihre gegenwärtige Kaltmiete für die Hypothek bezahlen, doch so günstig kommen Sie meistens nicht davon. Ein Haus ist ja in der Regel größer und teurer als eine Wohnung. Auch die Nebenkosten fallen fast immer höher aus. Überlegen Sie also, wie viel an Belastung Sie sich zusätzlich leisten können. Wenn die Gesamtbelastung 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens übersteigt, wäre das Haus zu teuer für Sie. Denken Sie auch daran, wie sicher Ihr Job ist. Drittens benötigen Sie als Immobilienbesitzer immer einige Rücklagen für Reparaturen.
Wie können wir Ihnen als Makler helfen?
Wir unterstützen als Immobilienmakler nicht nur Ihren Immobilienkauf, sondern verhandeln in Ihrem Auftrag auch mit den Banken und evaluieren für Sie die günstigsten Konditionen. Dieser Markt ist riesig, es finden sich immer Möglichkeiten.
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