Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (die sogenannte Vollfinanzierung) klingt für viele Bauherren verlockend, eignet sich aber nicht für jedermann. Auch bietet diese Finanzierungsform bei Weitem nicht jede Bank an. Das hat gute Gründe, die wir nachfolgend erläutern möchten.
Was bedeutet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Zunächst einmal ist zwischen einer kompletten Vollfinanzierung und der sogenannten Finanzierung zu 100 % zu unterscheiden. Beides wird von manchen Finanzvermittlern als Baufinanzierung ohne Eigenkapital beworben, doch es gibt einen wesentlichen Unterschied: Nur die komplette Vollfinanzierung ist eine tatsächliche Baufinanzierung ohne einen Cent an eigenen Rücklagen, während bei der Finanzierung zu 100 % zumindest die Nebenkosten durch den Bauherren finanziert werden. Das sind diese Kosten:
- Provision für den Immobilienmakler (zum Beispiel für die Grundstücksvermittlung)
- Grunderwerbssteuer
- Notargebühren
- Kosten für den Grundbucheintrag
- gegebenenfalls Erschließungskosten
Diese sogenannten Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 % des Hauspreises bringt der Käufer auf, weshalb es sich nicht komplett um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt. Dennoch wird das Haus bzw. Bauvorhaben selbst zu 100 % finanziert. Dieses Modell ist risikoärmer als die komplette Vollfinanzierung, denn die Kaufnebenkosten erstattet dem Immobilienbesitzer bei einem späteren Verkauf niemand. Sie fallen immer wieder neu an. Sollte ein Notverkauf anstehen, würde er auf diesen Kosten auf jeden Fall sitzenbleiben. Das ist im Falle von Arbeitslosigkeit (oder schwacher Geschäftslage eines Selbstständigen) ein erhebliches Risiko, denn es kann sich um eine mittlere bis höhere fünfstellige Summe handeln. Die komplette Vollfinanzierung ist eine Finanzierung zu 110 oder 115 %, also inklusive aller Kaufnebenkosten. Im Rahmen unserer Immobilienvermarktung empfehlen wir sie im Grunde nur Beamten mit dem geringstmöglichen Ausfallrisiko ihres Einkommens.
Stellung der Banken zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Die Banken bieten dieses Modell manchmal an, begrüßen es aber grundsätzlich eher wenig. Der Standardfall lautet: Die Bank finanziert einen Immobilienkauf oder ein Bauvorhaben zu 50 bis 80 % des Wertes. Wie hoch der Kredit ausfallen muss, ergibt sich nach der Berechnung des Hauswertes. Beim Kauf eines schon bestehenden Hauses oder einer Eigentumswohnung ist das relativ einfach, denn wir können anhand mehrerer Kriterien sehr genau den Wert einer Immobilie ermitteln. Zu diesem kommen dann wieder die Kaufnebenkosten. Bei einem Neubau ist das etwas komplexer, weil hier der Grundstückswert und ein realistischer Kostenvoranschlag einer Baufirma, gegebenenfalls Ihre Eigenleistungen und schließlich wieder die Kaufnebenkosten zu addieren sind. Wie auch immer: Die Bank möchte am liebsten nicht mehr als 80 % des Gesamtumfangs finanzieren, weil im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit bei einem Notverkauf mit einem Abschlag zu rechnen ist. Bei einer Zwangsversteigerung kann dieser sogar 50 % betragen. Wenn Sie insolvent sind, bliebe die Bank auf dem Rest ihrer Finanzierung sitzen. Wie hoch diese Summe ist, hängt wiederum davon ab, wann so ein Worst-Case-Szenarie einträte, wie viel Sie also bis dorthin schon getilgt hätten. Es gilt aber vom Grundsatz her: Vollfinanzierungen sind für die Bank sehr riskant und werden daher mit höheren Risikoaufschlägen bei den Zinsen belegt.
Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Aus dem bisher Gesagten ergeben sich einige wesentliche Voraussetzungen, unter denen Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommen können:
- Sie verfügen über ein sehr sicheres und höheres Einkommen, idealerweise als Beamter. Wenn Sie hingegen als Selbstständiger in den letzten Jahren überdurchschnittlich verdient haben, interessiert das die Bank hingegen sehr wenig, denn dieser Zustand kann sich schnell wieder ändern. Selbstständige gehören zu den Kreditnehmern mit dem höchsten Ausfallrisiko.
- Idealerweise sind sie verheiratet und als Paar in zwei sicheren Jobs.
- Sie akzeptieren relativ hohe Zinsen und möglicherweise auch eine kürzere anfängliche Zinsbindungsfrist. Das hängt wiederum von der (aktuell volatilen) Entwicklung am Zinsmarkt ab. Im Jahr 2022 sehen wir uns einer Inflation gegenüber. Die Bank könnte vermuten, dass die Bauzinsen in drei bis fünf Jahren noch wesentlich höher als heute liegen. Gehen Sie auf eine kurze anfängliche Zinsbindungsfrist und damit auf das Risiko einer deutlich teureren Anschlussfinanzierung ein, erhalten Sie vielleicht eher die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Dies hängt allerdings auch von der Einschätzung der Bank zur künftigen Zinsentwicklung ab. Hierzu kann jede Bank ihre eigene Meinung entwickeln. Daraus ergibt sich die Voraussetzung
- Sie müssen für dieses Vorhaben die richtige Bank finden. Manchmal teilen sich auch zwei Banken die Finanzierung und damit das Risiko.
- Wenn Sie irgendwelche illiquiden Sicherheiten wie ein weiteres Grundstück, ein Aktienpaket oder auch Edelmetalle in nennenswertem Umfang besitzen, kann das die Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich unterstützen.
Wir unterstützen Sie gern bei Ihrem Versuch, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen. Kontaktieren Sie uns!
