Wie lässt sich die Auszahlung beim Hausverkauf nach Scheidung vernünftig regeln?
Obwohl am Anfang der Himmel voller Geigen hängt, erleben viele ihre Silberhochzeit nicht als Ehepaar. 2021 wurden in Deutschland ca. 142.800 Ehen geschieden. Einen zusätzlichen Stressfaktor stellt dann oft die Einigung dar, was mit dem gemeinsamen Haus geschehen soll. Wie Sie mit dieser Situation umgehen und wann eine Auszahlung beim Hausverkauf nach Scheidung angebracht ist, erfahren Sie hier.
Wer hat bei einer Scheidung Anspruch auf das Haus?
Die Eigentümer einer Immobilie sind im Grundbuch verzeichnet. Das können ein Ehepartner allein oder beide gemeinsam sein. Sind beide Trennungswilligen eingetragen, muss eine Lösung gefunden werden, wer das Haus oder die Wohnung in Zukunft besitzen und nutzen kann. Ohne dass in einem Ehevertrag etwas gesondert festgelegt wurde, gehört die Immobilie beiden Partnern jeweils zur Hälfte, also zu 50 Prozent. Diese Tatsache setzt eine gemeinschaftliche Abstimmung und Einigung voraus, wie nach der Scheidung mit dem Haus verfahren werden soll. Selbst wenn einer der Noch-Eheleute als Alleineigentümer eingetragen ist, benötigt er zum Hausverkauf die Zustimmung seines Partners oder der Partnerin, solange sie nicht rechtskräftig geschieden sind. Nach Ende des Trennungsjahrs kann jeder der Eheleute einen Verkauf des Objekts fordern und die Zustimmung des anderen einklagen.
Welche Möglichkeiten haben Eheleute in Bezug auf das Haus bei einer Scheidung?
Es gibt mehrere Optionen, das Problem der Immobiliennutzung zu lösen, beispielsweise durch die Übertragung auf gemeinsame Kinder oder die Vermietung des Hauses. Etliche Paare ziehen die Möglichkeit vor, dass einer in der Immobilie wohnen bleibt und der andere dafür ausgezahlt wird. Das bedeutet, dass ein Ehepartner dem anderen seine Anteile am gemeinsamen Eigentum überlässt. Für die Übertragung erhält er eine Ausgleichszahlung, die sich am Wert der Immobilie orientiert. Wenn sie keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, befinden sich die Scheidungskandidaten in einer Zugewinngemeinschaft, die das gleichmäßige Aufteilen ihres Vermögens erfordert. Vorausgesetzt wird, dass Gebäude oder Wohnung während der Ehe erworben bzw. gebaut wurden. Nach der Eigentumsübertragung kann der alleinige Besitzer entscheiden, ob er weiterhin darin wohnen oder das Objekt doch veräußern möchte. Ein weiterer Grund, Haus oder Wohnung bereits vor der rechtsgültigen Scheidung auf einen der Ehepartner zu übertragen, besteht darin, dass dies als Verkauf innerhalb der Familie gilt. Die erneute Zahlung von Grunderwerbsteuer fällt somit nicht an.
Die Auszahlung des Ehepartners soll normalerweise fair erfolgen und keine Partei benachteiligen. Jedoch kollidieren die Interessen beider Ex-Partner: der Auszuzahlende möchte möglichst viel Geld erhalten, der im Haus Verbleibende möglichst wenig bezahlen. Daher sollte der Verkehrswert der Immobilie durch einen Fachmann unabhängig ermittelt werden. Der Immobilienmakler ist in der Lage, den Standort, dessen Umfeld, den Zustand und die Besonderheiten des Objekts sowie die örtlichen Bedingungen des Immobilienmarkts zu berücksichtigen. Er beurteilt die Immobilie frei von persönlichen Erinnerungen, ohne zusätzliches Streitpotenzial, fern von privaten Abrechnungen, die über manche Trennung ausgetragen werden. Der Makler kann die Berechnung des Hauswerts objektiv vornehmen. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, sind dessen Fachwissen und Sachverstand sehr hilfreich.
Warum ist es wichtig, den Wert des Hauses vor der Scheidung zu bestimmen?
Damit die Ex-Partner während des Trennungsprozesses auf einer realistischen Basis über das Haus entscheiden können, empfiehlt es sich, bereits frühzeitig vor der Scheidung den Immobilienwert ermitteln zu lassen. Die Entscheidung, wer künftig wo wohnt, stellt für Scheidungswillige oftmals eine existenzielle Frage dar. Eine emotional belastende Scheidung kann außerdem die Entscheidungsfähigkeit der Betroffenen einschränken. Die Immobilienbewertung vom Fachmann ergibt eine belastbare Grundlage für optimale Entscheidungen im Interesse beider Partner. So kann eine Teilungsversteigerung vermieden werden, die häufig nur Verlierer kennt. Das Haus wird auf Antrag öffentlich zum Höchstgebot versteigert, sofern die Getrennten keine Einigung erzielen. Der Erlös kann weit unter dem Verkehrswert des Hauses liegen, zudem werden die Verfahrenskosten davon abgezogen.
Fazit
Wurde es versäumt, in einem Ehevertrag die Aufteilung des Vermögens der Eheleute zu regeln, ist oft guter Rat teuer. Es lohnt sich, im Hinblick auf die Auszahlung beim Hausverkauf nach Scheidung einen Immobilienfachmann zu konsultieren. Ein guter Makler erzielt beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie einen akzeptablen Preis. Der Verkauf vor der Scheidung ist deutlich vorteilhafter als eine erzwungene Versteigerung nach der Scheidung. Mit viel Fingerspitzengefühl und gutem Willen seitens aller Beteiligten gelingt es, durch einen Hausverkauf vor der Scheidung Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
