Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung bei der Trennung / Scheidung vom Partner – hilfreiche Tipps
Nicht selten stellen sich in Trennung befindliche Paare die Frage „Was ist denn bloß mit uns geschehen, wir haben uns doch einmal geliebt und vieles gemeinsam geschaffen und nun ist alles entzwei?“ Diese Feststellung ist meist der Ausgangspunkt für die Trennung der Paare und Scheidung der Ehe. Allein in Deutschland wird ein Drittel der geschlossenen Ehen wieder geschieden. Nicht selten steht in diesem Zusammenhang auch der Verkauf der gemeinsamen Hauses oder Eigentumswohnung an. Dies bedeutet kühlen Kopf bewahren und sachlichen Pragmatismus walten zu lassen, besonders dann, wenn es um eine gemeinsam angeschaffte Immobilie geht. Nachfolgend nun ein paar hilfreiche Tipps, die bei einem Immobilienverkauf bei Trennung beziehungsweise Scheidung beachtet werden sollten.
Trennung / Scheidung – wer ist Inhaber des Hauses oder der Eigentumswohnung?
Diese Frage lässt sich eigentlich ganz einfach beantworten: Die Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, der gehört die Immobilie. Gleiches gilt für die Eigentumswohnung. Hierfür existiert allerdings eine spezielle Grundbuchform, das sogenannte Wohnungsgrundbuch, in dem keine Grundstücke, sondern das grundstücksgleiche Recht des Wohnungseigentums gemäß dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingetragen ist.
Wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist, dann ist dieser auch nach der Scheidung alleiniger Eigentümer. Jedoch benötigt er als Alleineigentümer im Falle des Verkaufs seiner Immobilie bis zur rechtskräftigen Scheidung die Zustimmung seines Ehepartners. Wenn aber beide Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, dann gehören jedem Partner nach der Scheidung 50 Prozent des Hauses oder der Ehewohnung. Hier gilt der nach der Heirat automatisch entstandene Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Es sei denn, es wurde zwischen beiden Ehepartnern eine andere Vereinbarung wie ein Ehevertrag abgeschlossen.
Der Zugewinnausgleich, ein reiner Geldzahlungsanspruch, erfolgt nach einer Trennung / Scheidung. Das heißt, das in der Ehe erwirtschaftete Vermögen wird geteilt. Bei einem gemeinsamen Haus wird es schon ein wenig komplizierter, es aufzuteilen. Da sind der Verkauf der Immobilie und die Halbierung des Erlöses die beste Option, um Streitigkeiten aus dem Wege zu gehen.
Allerdings ist ein Hausverkauf nur möglich, wenn beide Partner damit einverstanden sind und ihre ausdrückliche Zustimmung geben. Sollte ein Partner seine Zustimmung verweigern, dann besteht die Möglichkeit, über das zuständige Amtsgericht entweder die Zustimmung nach dem Trennungsjahr einzuklagen oder eine Teilungsversteigerung zu beantragen.
Es ist aber zur Vermeidung von Verlusten finanzieller Art sehr wichtig, dass sich die Partner nach der Trennung darüber im Klaren sind, wie sie mit dem gemeinsam erwirtschafteten Vermögen verfahren möchten.
Immobilienverkauf bei Scheidung – was wird mit den restlichen Raten des Baukredits?
Oftmals wurde das gemeinsame Haus über ein Immobiliendarlehen finanziert und über einen längeren Zeitraum in monatlichen Raten abbezahlt. Doch oftmals ist nicht klar, welcher Partner bei einer Scheidung für die Zahlung der noch offenen Kreditraten und Nebenkosten für das Haus verantwortlich ist. Für die offenen Darlehensraten zeichnet natürlich der Partner verantwortlich, der als offizieller Darlehensnehmer auf dem Darlehensvertrag unterschrieben hat.
Haben beide Ehepartner unterschrieben, sind sie auch beide für die Tilgung des Kredites haftbar. Das heißt, jeder Partner zahlt die Hälfte des Restkredites an das Kreditinstitut zurück. Es liegt jedoch im Ermessen der zuständigen Bank, welchen Teil sie von wem einfordert. Allerdings kann die Bank einen Verkauf des Hauses nicht untersagen, aber es könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Übernimmt der Käufer jedoch das Haus oder die Eigentumswohnung mit der restlichen Schuld, könnten möglicherweise der Käufer und Verkäufer Geld sparen.
Trennung / Scheidung – Berechnung Hauswert beim Immobilienverkauf
Mit der Ermittlung des Sachwertes einer Immobilie ist immer ein Sachverständiger zu beauftragen. Dieser führt die Errechnung des Hauswertes in fünf Schritten durch, und zwar:
Schritt 1: Ermittlung des Bodenwertes
Formel: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert
Beispiel: 300 m² x 150 € = 45.000 €
Schritt 2: Ermittlung der Gebäudeherstellungskosten
Formel: Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Beispiel: 1.200 ² x 200 m² = 240.000 €
Schritt 3: Berechnung des Gebäude-Sachwertes
Formel: Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Sachwert Gebäude
Beispiel: 240.000 € – 30.000 € = 210.000 €
Schritt 4: Berechnung vorläufiger Sachwert
Formel: Gebäude-Sachwert + Bodenwert = vorläufiger Bodenwert
Beispiel: 210.000 m² + 45.000 m² = 255.000 m²
Schritt 5: Ermittlung endgültiger Sachwert
Formel: Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert
Beispiel: 255.000 € + 0,7 = 178.500 €
Dieses Berechnungsverfahren gehört zu den gängigen Verfahren, wenn es um die Ermittlung des Wertes einer Immobilie geht. Die hier ausgewiesenen Zahlen sind nur Beispielzahlen, um den Berechnungsweg aufzuzeigen.
Hausverkauf bei Trennung / Scheidung – stressfreie Abwicklung
Wenn man bedenkt, wie viel Stress schon allein die Trennung und Scheidung teilweise mit sich bringen können, dann sollte man bei dem Verkauf des gemeinsamen Hauses nicht auf die Professionalität und das Insiderwissen eines kompetenten Immobilienmaklers verzichten. Dieser ist in der Lage, nicht nur eine Expertise für das Objekt zu erstellen, sondern er kann auch den Wert einer Immobilie ermitteln. Auf der Grundlage einer ganz gezielten Verhandlungsweise und Vermarktung erreicht er für die Immobilie einen Höchstpreis.
Privatpersonen machen oftmals Fehler, die in Unwissenheit begründet sind, was sich an Ende im Geldbeutel niederschlägt. Schon aus diesen hier genannten Gründen ist es von Vorteil, mit dem Verkauf des Hauses bei einer Trennung / Scheidung einen Makler des Vertrauens zu beauftragen. Da diese des öfteren mit entsprechenden Anwälten zusammenarbeiten, ist auch eine Beratung bei der Scheidungsimmobilie gegeben.
Kurzes Fazit
In vielen Fällen ist die beste Entscheidung, die Scheidungsimmobilie zu verkaufen. Haben doch die Beteiligten damit nicht nur das Konfliktpotenzial gesenkt, sondern sie haben mit dem Erlös auch ein Startkapital für den Neuanfang. Um den Verkauf stress- und konfliktfrei ablaufen zu lassen, bietet sich an, ein kompetentes Immobilienmaklerbüro mit der Veräußerung der Immobilie zu beauftragen. Dieses kann nicht nur aussagekräftige Expertisen erstellen, sondern auch durch fachliche Kompetenz und Insiderwissen den bestmöglichen Preis erzielen. Damit haben die Partner nach der Scheidung das erforderliche Kapital für einen persönlichen Neustart.
